报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 5月新房成交同比降幅收窄，二手房成交动能持续转弱；土拍溢价率持续回落 [1] 根据相关目录分别进行总结 5月新房成交同比降幅有所收窄，二手房成交动能持续走弱 - 新房成交面积环比增长，同比降幅收窄，5月40城新房成交面积环比+12.4%，同比-3.2%，同比降幅收窄5.6pct，1-5月累计同比+1.1%，预判6月新房成交环比或正增长但同比难改善 [5][12] - 各能级城市中，5月一线城市新房成交面积同环比均正增长，二、三四线城市环比正增长、同比负增长 [5][13] - 二手房成交面积环比下降，同比涨幅收窄，成交动能转弱，5月18城二手房成交面积环比-15.9%，同比+3.6%，同比涨幅收窄8.7pct，1-5月累计同比+19.1% [5][20] - 各城市能级中，5月各能级城市二手房成交面积环比均负增长，一、二线城市同比涨幅均收窄、三四线城市同比由正转负 [5][21] - 库存规模与去化周期环比略有上升，截至5月末，12城新房库存面积环比+0.1%，同比-17.3%，整体去化周期为15.6个月，环比+1.5个月，同比-4.5个月 [5][29] - 重点城市开盘去化率环比微幅上涨，5月平均开盘去化率为39%，环比+1pct，同比+10pct [5][35] 土地市场：1-5月呈现明显“提质缩量”的特征，5月单月溢价率持续回落 - 5月土地市场成交规模同比持续缩量，全国成交土地建面环比+9.8%，同比-2.7% [5][40] - 土拍市场热度环比有所回落但好于去年同期，5月全国成交土地平均楼面价环比-28.8%，同比+0.8%，平均土地溢价率为4.6%，环比-3.6pct，同比+2.3pct [5][52] - 1-5月全国土地成交规模减少，但楼面均价涨幅超10%，整体“提质缩量”特征明显，成交土地规划总建面同比-7.6%，成交总价同比+4.2%，楼面均价同比+12.7%，平均溢价率8.3%，同比+4.8pct [5][54] 房企：5月百强销售同比降幅扩大；拿地金额、拿地强度环比均下跌 - 百强房企5月全口径销售同比降幅扩大，实现全口径销售额3107亿元，同比-11.1%，环比+3.3%，1-5月全口径销售金额1.41万亿元，同比-8.4% [73] - 5月CR20销售同比降幅有所收窄，CR5、CR10、CR20全口径销售额同比增速分别为-10.5%、-8.8%、-8.6%，同比降幅分别收窄9.9、7.9、5.8pct [73] - TOP20房企中，5月销售额同比增速为正的有：电建地产（+310%）、能建城发（+199%）、融创（+128%）等 [74] - 5月百强房企拿地金额与拿地强度环比均下跌，全口径拿地金额706亿元，同比+18.9%，环比-47.4%，拿地强度为23%，环比-22pct，同比+6pct [5][81] - 1-5月百强房企全口径拿地金额4824亿元，同比+38.0%，拿地建面4372万平，同比+0.4%，楼面均价11032元/平，同比+37.5%，拿地强度34%，同比+12pct [85] - 5月房地产行业融资规模环比减少，国内外债券、ABS发行规模合计289亿元，同比+24%，环比-41%，平均发行利率2.35%，同比-0.43pct，环比-0.41pct，1-5月行业累计发行规模1965亿元，同比-15%，平均发行利率2.95%，同比-0.19pct [5][89] - 未来一年（25年6月-26年5月）行业国内外债券到期规模为7720亿元，25年6月、25年7月、26年4月是到期小高峰，到期规模分别为957、879、806亿元 [5][89] 政策：降准降息落地，城市更新资金支持力度有望加大 - 多项楼市金融支持政策落地，包括降准0.5pct、下调政策利率0.1pct、下调结构性货币政策工具利率0.25pct、下调公积金贷款利率0.25pct等，有助于住房需求释放 [5] - 城市更新的顶层设计进一步完善，资金支持力度将进一步加大，包括加大中央预算内投资等支持力度、推动多元化投融资机制等 [5] - 信阳发文落实现房销售，短期内“一刀切式”全面推行现房销售可能性较小，长期来看，严格资金监管是推进新发展模式大趋势 [5] 5月地产板块跑输沪深300，主要是因为行业基本面走弱 - 5月房地产板块绝对收益为-0.4%，相对收益（相对沪深300）为-2.3%，行业基本面走弱，近两年降息对成交带动作用边际减弱，4月核心指标同比降幅扩大 [5] 投资建议 - 近期政策端进一步发力概率明显提升，关注7月政治局会议前政策博弈行情机会 [5] - 建议关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企；2024年以来销售和拿地有显著突破的“小而美”房企；经营或策略有增量或变化的房企；受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 [5]