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地产5月观察及数据点评:四平八稳,轻装上阵
国泰海通证券·2025-06-19 19:10

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为增持 [1] 报告的核心观点 - 5月楼市运营延续4月,整体平稳,结合十五五规划,亮点预计在城市更新和企业新商业模式两个维度展开 [3] - 5月行业走势平稳,符合市场预期,核心指标窄幅波动,促进止跌回稳是主旋律 [5][60] - 新模式提升行业门槛,“造好房”与金融关联度下降,地产开发投资额低位运行,城市更新将提速 [5][61] - 下半年行业无金融风险,土地市场结构好,房企谋求新商业模式,包袱小的企业优势明显 [5][62] 根据相关目录分别进行总结 2025年1 - 5月投资降幅扩大,销售额降幅扩大 - 与2024年同期比,2025年1 - 5月开发投资完成额降10.7%,商品房销售额降3.8%,开发资金来源降5.3%,新开工面积降22.8% [8] - 2025年5月环比,开发投资完成额升8.66%,商品房销售额升13.13%,销售面积升10.32%,开发资金来源降2.94%,新开工面积升10.50%,竣工面积升5.76% [8] - 2025年1 - 5月,开发投资同比降幅、销售额同比降幅扩大,小阳春延续政策效应,4、5月淡季回调,后续政策支持或使板块价值重估 [9][10] 2025年1 - 5月投资情况 房地产投资累计同比降幅扩大,住宅投资累计同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产累计开发投资36234亿元,同比降10.7%,降幅扩0.4个百分点;住宅开发投资27731亿元,同比降10.0%,降幅扩0.4个百分点,占比76.5%,提高0.2个百分点 [12] - 2025年1 - 4月全国房地产开发企业土地购置费用10564.72亿元,同比减5.9%,降幅扩1.4个百分点 [14] 新开工面积同比降幅缩窄,竣工面积同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月房屋施工面积62.50亿平方米,同比降9.2%,跌幅缩窄0.5个百分点;新开工面积2.32亿平方米,同比降22.8%,跌幅缩窄1.0个百分点;竣工面积1.84亿平方米,同比降17.3%,跌幅扩大0.4个百分点 [18] 房地产销售面积累计扩大,销售额同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米,同比降2.9%,跌幅扩0.1个百分点;销售额3.41万亿元,同比降3.8%,跌幅扩0.6个百分点;住宅、办公楼、商业营业用房销售额均下降 [26] - 分线来看,2025年1 - 5月一线城市销售面积、金额同比增长且增幅扩大,二线增长且增幅缩窄,三线下降且降幅持平或扩大 [10] - 2025年1 - 5月销竣比1.92,5月末待售面积7.74亿平米,减少715万平米,去化周期8.87个月,减少0.05个月 [38] - 截至2025年5月,35城月度可售面积3.07亿平,减少0.59亿平,库存出清周期20.20月,缩短3.52个月,分线城市出清周期有差异 [41] 到位资金累计降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产资金来源总量4.02万亿元,同比降5.3%,跌幅扩1.2个百分点 [45] - 资金来源构成中,国内贷款占16.60%,降1.7%;利用外资占0.04%,增49.0%;自筹资金占34.16%,降7.2%;其他资金占49.20%,个人按揭贷款降8.5% [47] 投资建议 - 推荐开发类A股万科A、保利发展等,H股中国海外发展;商住类华润置地等;物业类万物云等;文旅类华侨城A [5][62] - 给出重点公司盈利预测及投资评级,均为增持 [65]