报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 当前地产数据处于底部区间，后续出台政策必要性提升，预计其他一线城市将跟随广州推出取消限制性政策；地产进入新一轮政策敏感期，后续地产股回调后可逢低布局，关注物业企业应用机器人进展及潜在利润率修复空间；推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的，如绿城中国、滨江集团、中国国贸、贝壳、华润万象生活等[7] 根据相关目录分别进行总结 上海五批次土拍热度分化显著 - 6月19日上海第五批次六宗地开拍，起始价192.5亿元，首日五宗地块揽金191.56亿元，杨浦区地块高溢价成交，反映房企对核心城市核心区域地块竞争激烈；5块成交地块中有3块溢价率未达10%，甚至有土地底价成交，显示土地市场热度分化；保利发展竞得2块地块，体现其深耕上海决心；大华集团是唯一拿地民营房企，反映上海土地市场对民企吸引力提升[5][14] 地产数据等待底部回升 - 2025年1 - 5月，全国房地产开发投资同比 - 10.7%，降幅扩大0.4pct；新开工面积同比 - 22.8%，降幅缩窄1.0%；竣工面积同比 - 17.3%，降幅扩大0.4pct；销售面积同比 - 2.9%，降幅扩大0.1pct；销售金额同比 - 3.8%，降幅扩大0.6pct；5月70城新房价格指数环比下跌0.2%，跌幅扩大0.1%，同比下跌4.1%，跌幅收窄0.4pct；70城二手住宅价格环比下跌0.5%，跌幅扩大0.1pct，同比下跌6.3%，跌幅收窄0.5pct；一线城市二手住宅价格环比下滑0.7%，跌幅扩大0.5%[6][16] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为 - 1.7%，位列第14；恒生港股房地产板块涨跌幅为 - 1.6%，位列第6；本周地产涨跌幅前5名为金辉控股、西藏城投、力高集团、国瑞健康、绿景中国地产，涨跌幅分别为 + 25.2%、+ 10.3%、+ 10%、+ 9.8%、+ 6.7%；末5名为*ST中地、天府文旅、华音国际控股、宝龙地产、珠江股份，涨跌幅分别为 - 10.5%、- 9.9%、- 9.7%、- 9.7%、- 9.6%[18] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 - 1.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为 - 1.5%，沪深300指数涨跌幅为 - 0.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为 - 0.5%和 - 1.5%；本周物业涨跌幅前5名为弘阳服务、苏新服务、祈福生活服务、兴业物联、中奥到家，涨跌幅分别为 + 10.5%、+ 10.2%、+ 5.3%、+ 4.1%、+ 3%；末5名为经发物业、佳兆业美好、珠江股份、朗诗绿色生活、金融街物业，涨跌幅分别为 - 65.5%、- 10.4%、- 9.6%、- 8.4%、- 7.5%[26] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第25周，全国300城宅地成交建面917万㎡，单周环比24%，单周同比 - 16%，平均溢价率8%；2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面16293万㎡，累计同比 - 3.6%；年初至今，保利发展、绿城中国、中海地产、建发房产、滨江集团权益拿地金额位居行业前五，分别为414、376、336、278、270亿元[3][27] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计370万平米，周环比 + 9%，周同比 - 7%，月度累计同比 + 0%，年度累计同比 + 1%；一线城市周环比 + 3%，周同比 - 11%，月度累计同比 - 5%，年度累计同比 + 2%；二线城市周环比 + 9%，周同比 - 20%，月度累计同比 - 9%，年度累计同比 - 6%；三四线城市周环比 + 12%，周同比 + 12%，月度累计同比 + 14%，年度累计同比 + 10%[34] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计260万平米，周环比 + 2%，周同比 - 3%，月度累计同比 + 3%，年度累计同比 + 21%；一线城市周环比 - 2%，周同比 - 13%，月度累计同比 - 4%，年度累计同比 + 30%；二线城市周环比 + 5%，周同比 - 3%，月度累计同比 + 2%，年度累计同比 + 22%；三四线城市周环比 + 4%，周同比 + 19%，月度累计同比 + 19%，年度累计同比 + 8%[42] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.02亿平米，环比0%，同比 - 9.8%；以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为24.1月，较上周 + 1个月，较去年同比 - 1.7个月；各城市库存和去化周期有差异，如北京可售面积2158万方，去化周期29.8月，同比增加1.29月；莆田可售面积391万方，去化周期77.2月，同比减少13.74月[49][53] 地产行业政策和新闻 - 2025年6月16日衢州推行多孩家庭改善性购房补贴，二孩家庭购买100平方米及以上产权住宅可申请8万元补贴，三孩家庭购买120平方米及以上可申请20万元补贴，以房票形式发放，试行一年；6月17日深圳南山区住房和建设局面向社会收储存量住房5000套，政府根据家庭人口数量提供每月补贴，补贴期限3年；6月18日西安出台促进房地产市场平稳健康发展若干措施，包括优化土地供应、实施土地出让金分期缴纳等；6月20日深圳印发《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，推动保障房建设、缓解开发压力、加速旧改项目落地[54] 地产公司动态 - 中国武夷高管变更，陈雨晴辞去财务总监等职务，付文达任财务总监；*ST中地拟以1元将房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东地产集团，未来聚焦轻资产业务，募投项目终止；合生创展集团2025年5月总合约销售金额约12.89亿元，同比 - 22.6%；保利发展获中国银行间市场交易商协会同意接受超短期融资券注册，额度50亿元，有效期2年；华润置地有两笔融资，分别为离岸人民币58.5亿元定期贷款融资和上限86.435亿港元定期贷款融资；福星股份高管变更，刘慧芳因退休辞去副总经理职务，许天鹏接任；华夏幸福截至2025年5月31日，金融债务重组金额累计约1926.69亿元，股权抵偿债务约231.75亿元，累计未能如期偿还债务约219.31亿元[56] 物管行业政策和新闻 - 2025年6月19日上海出台《上海市住宅小区物业服务质量提升行动方案》，从信息公开、服务升级和长效监管三方面发力，提出14项具体任务，目标是提高物业信息公示率、物业服务履约率，降低居民投诉率[57] 非开发公司动态 - 贝壳 - W于6月13日、15日、18日分别斥资约499.99万美元、500万美元、500万美元回购约78.34万股、78.07万股、82.49万股；碧桂园服务于6月17日、19日、20日分别斥资196.2万港元、386.4万港元、125.88万港元回购30万股、60万股、19.7万股；荣万家与控股股东荣盛发展订立2025年债务抵偿框架协议，拟以10.7亿元收购物业抵销应收款项1.26亿元；合景悠活执行董事及首席财务官杨静波辞职，陈文德获委任为执行董事[59] 行业估值 - 报告给出覆盖公司估值情况，包括万科A、保利发展、招商蛇口等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据；数据截至2025年6月20日，预测数据为国金预测，贝壳利润数据为Non - GAAP净利润口径[63][66]