报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级），上次评级为强于大市 [4] 报告的核心观点 - 5月基本面波动明显，销售面积单月、累计同比降幅边际走弱，开发投资同比降速扩大，到位资金同比走弱，价格下行压力加剧；伴随高温淡季临近，7 - 8月量价下行压力或加大，但国常会表态推动房地产市场止跌回稳，政策基调明确、增量政策可期，板块配置性价比及政策博弈空间或提升 [2] - 政策表态促进房地产行业止跌企稳，基本面拐点或将近，增量政策预期持续；交易端“底部共识”增强，“短线政策博弈 + 中长期估值修复”逻辑更顺畅；配置上优先考虑非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升、二手中介存量交易景气度提升，低估值优质非国企及地方型企业政策弹性空间更大 [4][13] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 销售端 - 2025年1 - 5月，商品房销售金额同比 - 3.8%，增速较1 - 4月下降0.6pct；5月单月销售金额环比 + 13.1%，同比 - 6.0%，降幅较4月收窄0.7pct；1 - 5月销售面积同比 - 2.9%，增速较1 - 4月下降0.1pct；5月单月销售面积环比 + 10.3%，同比 - 3.3%，降幅较4月增大1.2pct [1][10] 投资端 - 2025年1 - 5月，房地产开发投资累计完成额同比 - 10.7%，较1 - 4月下降0.4pct；5月单月同比 - 12.0%，降幅较4月增大0.7pct；新开工面积累计同比 - 22.8%，较1 - 4月上升1.0pct；5月单月同比 - 22.8%，较1 - 4月提升2.9pct；施工面积累计同比 - 9.2%，增速较1 - 4月增长0.5pct；房屋竣工面积累计同比 - 17.3%，增速较1 - 4月下降0.4pct [1][10] 资金端 - 2025年1 - 5月，到位资金同比 - 5.3%，较1 - 4月下降1.2pct；5月单月同比 - 10.1%，降幅较4月增大4.8pct；销售回款方面，1 - 5月定金及预收款累计同比 - 5.2%，5月单月同比 - 12.9%，1 - 5月个人按揭贷款同比 - 8.5%，5月单月同比 - 8.5%；外部融资方面，1 - 5月国内贷款同比 - 1.7%，5月单月同比 - 13.1%，1 - 5月自筹资金同比 - 7.2%，5月单月同比 - 9.4% [1][11] 价格端 - 2025年5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%，二线城市价格环比由上月持平转为下降0.2%，三线城市价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5%，降幅均扩大0.1个百分点 [2][11] 投资建议 - 配置方向优先考虑非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升、二手中介存量交易景气度提升，低估值优质非国企及地方型企业政策弹性空间更大 [4][13] - 建议关注未出险优质非国央企如龙湖集团、金地集团等，地方国企如越秀地产、城建发展等，龙头央企如中国海外发展、招商蛇口等，优质物管如招商积余、保利物业等，中介企业如贝壳、我爱我家 [4][13] 成交概览 新房市场 - 6月14 - 20日，60城商品房成交面积265万平，移动12周同比增速 - 15.98%，增速较上期下降2.29pct；月度同比 - 10.86%，相较上月改善2.46pct；一线、二线、三线及以下城市本周成交面积分别为65、178、22万平，移动12周同比增速分别为 - 6.72%、 - 20.18%、 - 8.49%，增速较上期分别变化 - 3.44pct、 - 2.23pct、 - 0.19pct，与历史相比，各能级降幅扩大 [16] 二手房市场 - 6月14 - 20日，17城二手房成交面积200万平，移动12周同比增速 + 9.16%，增速较上期下降0.95pct；月度同比 + 0.41%，相较上月下降0.84pct；一线、二线、三线及以下城市本周成交面积分别为49、142、9万平，移动12周同比增速分别为 + 18.07%、 + 6.55%、 + 5.36%，增速较上期分别变化 - 0.93pct、 - 0.92pct、 - 1.47pct，与历史相比，各能级增幅收窄 [24] 土地市场 - 6月9 - 15日，全国土地成交建筑面积2071万平，滚动12周同比增速 + 2.99%，较前期上升4.16pct；一线、二线、三线城市本周成交建筑面积分别为75、631、1365万平，滚动12周同比增速分别为 + 32.20%、 + 19.85%、 - 7.21%，增速较上期分别提升 - 0.22pct、 + 3.83pct、 + 4.42pct，三线成交建面降幅收窄，二线增幅扩大，一线增幅收窄 [32] - 全国土地成交金额272亿元，滚动12周同比增速 + 13.37%，较前期下降5.01pct；一线、二线、三线城市分别为40、96、135亿元，滚动12周同比增速分别为23.85%、24.31%、 - 6.81% [32] - 全国土地成交平均溢价率为1.45%，滚动12周同比增速 + 2.55pct；一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、1.7%、1.72%，滚动12周同比增速分别为2.98pct、4.73pct、 - 1.7pct [32] 本周融资动态 - 2025年6月14 - 20日，房企共发行境内债券13只（12只为国企发行），境内债发行金额合计55.48亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失） [37] - 2025年6月（截至20日），地产债境内、境外债券发行额分别为291.07亿元、0亿元，当月偿还额分别为383.33亿元、367.43亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为 - 92.26亿元、 - 367.43亿元 [37] 行业与个股情况 行业涨跌与估值情况 - A股市场：本周申万房地产指数 - 1.69%，较上周提升0.07pct，涨幅排名14/31，跑输沪深300指数1.24pct；涨幅前三个股为西藏城投 + 10.29%、市北高新 + 5.91%、荣丰控股 + 4.88%；跌幅前三个股为中交地产 - 10.52%、莱茵体育 - 9.86%、珠江股份 - 9.63% [44] - H股市场：本周Wind香港房地产指数 - 1.46%，较上周下降4.42pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数0.05pct；克而瑞内房股领先指数为 - 2.94%，较上周下跌6.31pct；涨幅前三个股为力高集团 + 10.00%、金地商置 + 5.56%、融创中国 + 2.84%；跌幅前三个股为宝龙地产 - 9.68%、港龙中国地产 - 7.95%、远洋集团 - 7.69% [51] 重要公告概览 - 万科A于2025年6月10日出售A股库存股2200万股，占总股本0.18%，减持所得资金1.46亿元，补充流动资金且不影响当期利润 [57] - 保利发展获准注册50亿元超短期融资券，有效期2年 [57] - 中国金茂陈爱华辞任，崔焱、刘文获委任为非执行董事 [57] - 信达地产30亿元公司债申请获证监会注册批复 [57] - 城建发展收到京城佳业2024年度分红款712.8万 [57] - 合肥城建控股孙公司1.03亿竞得包河区工业用地 [57] - 中国武夷收到福州市鼓楼区财政局拨付专项资金313.84万元 [57]