报告行业投资评级 文档未提及报告行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 全球房价在政策利率上升情况下仍持续上涨，但涨幅放缓，住房可负担性危机因供需失衡和高租金而加剧 [20][22] - 美国住房市场冻结，需求和建筑商信心下降，股市波动是风险；住房通胀可能回归疫情前水平，但租金上涨增加生活成本压力 [20][23] - GSE改革受关注，房利美和房地美角色辩论加剧；人口结构和家庭形成支持长期需求，短期住房调整可能温和 [20][133] - 住房所有权的代际、种族和收入差距扩大；商业房地产危机最糟糕时期已过，无系统性风险 [20][220] - 中国住房市场调整未实现价格稳定，但住宅物业影响减弱；英国避免了抵押贷款危机，但住房可负担性困境加深 [20][234] - 澳大利亚因供应不足面临住房可负担性挑战，但当前政策支持偿债能力；日本抵押贷款利率和房价上升未表明出现危机 [20][285] 根据相关目录分别进行总结 1. 全球房价涨幅虽持续但增速放缓 - 经合组织发现过去十年实际房价平均上涨37%，相对收入上涨16%，不同国家差异显著 [32] - 达拉斯联邦储备银行研究显示全球房价大幅上涨，多数发达经济体房价收入比上升 [33] - 不同地区房价表现不同，日本和欧元区涨幅加速，东欧和拉美部分地区涨幅高于历史平均，中国房价继续下跌 [39][40] 2. 全球住房可负担性危机加深 - 住房可负担性危机是全球性长期挑战，美国现有房屋销售受可负担性低、抵押贷款利率锁定和库存不足影响 [46] - 40个国家住房可负担性比2008年以来任何时候都差，美国和英国可负担性指数下降明显 [49] - 许多经合组织国家住房可负担性问题比美国更严重，特朗普提出解决住房问题的方案，但可能有复杂影响 [56][63] - 减少美国严格监管限制可缓解房价长期影响，特朗普关注住房需求侧，但减少移民可能影响建筑劳动力供应 [60][63] - JPMorganChase Institute研究显示芝加哥住房可负担性恶化，租金上涨影响居民消费和购房 [69][70] - 该机构确定了增加经济适用房供应的策略，包括简化流程、促进房产收购、支持建筑创新和加强地方金融发展能力 [75][77] 3. 美国住房市场冻结 - 经济不确定性、高抵押贷款利率和股市波动抑制住房需求，消费者购房计划调查指标降至两年低点 [76][78] - 过去30年美国住房市场供需存在区域不平衡，当前供应有所增加但仍处于低位，需求低迷 [79] - 高房价、高利率和经济不确定性使买家观望，卖家数量多于买家，不同地区市场表现差异大 [82][87] - 即使美国经济进入温和衰退，住房需求可能保持稳定，但股市调整可能对房价造成压力 [92][93] - 建筑商面临库存增加、利率高和成本上升等问题，分析师对美国住房建筑商持谨慎态度，对建筑产品更乐观 [101][105] - 美国高收益住房信贷团队偏好高质量信贷，认为中间层级高收益住房信贷有价值 [106] - 多数房主因低利率锁定不愿出售，低抵押贷款利率对吸引买家至关重要，分析师预计需求在利率降至5%以下才会改变 [107][110] 4. 住房通胀可能回归疫情前水平 - 预计关税将对通胀产生上行压力，住房通胀降温慢于预期，经济学家预计年底CPI租金通胀降至3.5%左右 [120] - 租金通胀影响大量租户，新市场租金指数波动大且高估降温程度，市场分割和租户流动性影响租金通胀 [124][125] - 租金上涨使租户减少非住房消费，加剧生活成本压力，低收入租户受影响更大 [132] 5. GSE改革受关注 - 华盛顿政策制定者重启房利美和房地美GSE私有化讨论，可能导致抵押贷款利率上升和机构MBS市场动荡 [133] - 房利美和房地美共担保6.6万亿美元机构抵押贷款支持证券，私有化可能影响投资者和住房市场 [136] - 私有化可能扰乱TBA市场和房利美市场份额，投资者可能重新评估信用风险，导致借款人利率上升 [137] 6. 人口结构和家庭形成支持长期需求 - 经济疲软可能使房价上涨停滞，但因供需失衡和家庭形成速度，大幅调整可能性不大，分析师预计负向情景下房价下跌5% [139] - 自2015年以来家庭数量增长超过住房单位，人口结构支持未来五年住房需求增加 [142][143] - 特朗普限制移民政策对住房市场影响不确定，大规模驱逐移民可能影响建筑劳动力供应，加剧住房可负担性危机 [148][152] 7. 住房所有权差距扩大 - 住房可负担性危机使不同代际、种族和收入群体住房所有权差距扩大，年轻一代对住房可负担性担忧更强烈 [158] - 美国千禧一代家庭形成推动住房需求，但购房率落后于前几代人，学生债务是购房障碍 [167][189] - 低收入和黑人家庭受住房可负担性影响更大，JPMorganChase Institute研究揭示种族、收入和贷款机构在贷款成本上的差异 [193][196] - 单身女性购房数量多于男性，但面临收入低和抵押贷款拒绝率高的问题 [209] 8. 商业房地产危机最糟糕时期已过 - 商业房地产危机最糟糕时期已过，资本化率和抵押贷款利率稳定，预计今年混合CRE/多户住宅租金增长1 - 2% [220][226] - 各行业表现不同，写字楼租金增长可能持续疲软，多户住宅租金增长可能在2026年改善 [226] - 写字楼严重拖欠率预计将继续上升，CRE基金报告两年来首次季度正回报，支持投资活动和CMBS/债务发行 [228][227] 9. 中国住房市场调整未实现价格稳定 - 中国住房市场经历30年来最深调整，政策宽松后需求侧放松不足，主要指标仍下降 [234] - 结构性变化和关税不确定性导致房价下跌，预计2025年主要销售将出现高个位数同比下降 [234] - 政策支持和房价、销售、库存恢复是判断市场是否触底的关键，当局需提振购房者信心 [238][261] - 住房市场调整对经济有通缩和增长拖累，家庭财富大量投资房地产，房价下跌影响消费者信心和支出 [241] 10. 英国避免了抵押贷款危机但住房可负担性困境加深 - 英国房价2025年以来温和上涨，需求受低失业率、工资上涨和利率下降支撑，但贸易紧张局势增加不确定性 [266][271] - 金融行为监管局可能放宽抵押贷款规则，首次购房者可负担性仍紧张，抵押贷款支付占收入比例高于长期平均 [274][275] - 政府关注住房供应侧改革，预计将出台需求侧刺激措施以促进市场活动 [282] 11. 澳大利亚因供应不足面临住房可负担性挑战 - 澳大利亚住房市场因供应不足面临可负担性挑战，房价自疫情前上涨约55%，借贷能力与房价比率处于历史低位 [285] - 澳大利亚储备银行降息有望提高借贷能力，但可负担性仍紧张，拍卖清盘率上升但仍处于历史低位 [286][287] - 供应方面建筑审批增加，但人均审批和完工量仍处于多年低位，预计房价将有适度上涨 [289] 12. 日本抵押贷款利率和房价上升未表明出现危机 - 日本年轻一代杠杆增加，抵押贷款借款增多，但银行分析师认为利率上升100个基点对工作家庭可承受 [299][302] - 目前工作成年人抵押贷款支付相对收入低于往年，租金通胀在全国和东京地区表现不同 [306][314] - 东京都新公寓价格大幅上涨，收入与价格比率超过90年代初泡沫时期，预计全国租金CPI将继续上升 [316]