报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）、房地产（物业服务）评级为增持（维持） [5] 报告的核心观点 - 当前地产行业贝塔偏弱 2025 年 1 - 5 月多项指标下滑 但区域和城市分化加深带来结构性阿尔法亮点 如部分核心城市销售和拿地表现较好 龙头房企中具备品牌和产品优势的表现亮眼 [3][56] - 展望 2025 年 随着前期政策落地 地方调控自主性提升 区域和城市分化加深 投资建议聚焦结构性阿尔法机遇 关注三类主线 [4][63] 根据相关目录分别进行总结 地产开发板块估值及重点公司 - 2018 年至今估值及分位数 截至 2025 年 6 月 27 日 房地产(申万)市盈率 PE(TTM)为 39.61 倍 历史分位数 96.78% 市净率 PB(LF)为 0.72 倍 历史分位数 14.91% 恒生地产建筑业市盈率 PE(TTM)为 47.48 倍 历史分位数 99.89% 市净率 PB(LF)为 0.41 倍 历史分位数 23.70% [10] - 2024 年至今估值及分位数 截至 2025 年 6 月 27 日 房地产(申万)市盈率 PE(TTM)为 39.61 倍 历史分位数 83.61% 市净率 PB(LF)为 0.72 倍 历史分位数 73.39% 恒生地产建筑业市盈率 PE(TTM)为 47.48 倍 历史分位数 99.45% 市净率 PB(LF)为 0.41 倍 历史分位数 95.33% [18] - 涨跌幅 2025 年 6 月 1 日至 6 月 27 日 房地产(申万)上涨 0.4% 跑输沪深 300 指数 1.7 个百分点 跑输中证 1000 指数 3.8 个百分点 恒生地产建筑业上涨 6.3% 跑赢恒生指数 2.0 个百分点 跑赢恒生科技指数 2.9 个百分点 A 股涨跌幅前三为新城控股（+6.90%）、滨江集团（+2.99%）、上海临港（+1.11%） H 股涨跌幅前三为建发国际集团（+14.77%）、中国金茂（+12.15%）、中国海外宏洋集团（+10.87%） [21][24] - 盈利预测与估值 A 股给予保利发展、招商蛇口、滨江集团、上海临港“买入”评级 H 股给予中国海外发展、华润置地、中国金茂、越秀地产“买入”评级 [29] 物业服务板块估值及重点公司 - 2018 年至今估值及分位数 截至 2025 年 6 月 27 日 房地产服务(申万)市盈率 PE(TTM)为 44.40 倍 历史分位数 63.13% 市净率 PB(LF)为 1.60 倍 历史分位数 71.86% [33] - 2024 年至今估值及分位数 截至 2025 年 6 月 27 日 房地产服务(申万)市盈率 PE(TTM)为 44.40 倍 历史分位数 71.71% 市净率 PB(LF)为 1.60 倍 历史分位数 79.83% 恒生物业服务及管理市盈率 PE(TTM)为 40.89 倍 历史分位数 98.46% 市净率 PB(LF)为 0.46 倍 历史分位数 91.79% [35] - 涨跌幅 2025 年 6 月 1 日至 6 月 27 日 房地产服务(申万)上涨 0.5% 跑输沪深 300 指数 1.6 个百分点 跑赢房地产(申万)指数 0.1 个百分点 恒生物业服务及管理指数上涨 4.9% 跑赢恒生指数 0.6 个百分点 跑输恒生地产建筑业指数 1.4 个百分点 A 股涨跌幅前三为特发服务（+2.65%）、南都物业（+1.74%）、宁波富达（+1.32%） H 股涨跌幅前三为保利物业（+14.48%）、远洋服务（+13.40%）、绿城服务（+12.23%） [45][48] - 盈利预测与估值 A 股给予招商积余“买入”评级 H 股给予华润万象生活、万物云、保利物业、中海物业、绿城服务、越秀服务、建发物业、金茂服务“买入”评级 [53] 地产行业贝塔偏弱 关注阿尔法机遇 - 行业贝塔弱势 2025 年 1 - 5 月 房地产投资、施工、新开工、竣工、销售等多项指标同比下降 百强房企销售和全国百城土地成交也下滑 [56][58] - 阿尔法亮点 城市销售上 光大核心 30 城商品住宅成交金额同比增长 5.3% 北上广深杭蓉成交金额同比增长 14.4% 土地市场成交上 光大核心 30 城成交宅地总建面同比+15.6% 成交总价同比+43.2% 成交楼面均价同比+23.9% 龙头房企中 部分具备品牌和产品优势的房企销售表现好 拿地也积极 [59][60] 投资建议 - 稳健龙头房企 推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、滨江集团、上海临港 建议关注中国海外发展、越秀地产 [63] - 商业运营房企 推荐华润置地 新城控股 [63] - 物业服务企业 推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务 建议关注保利物业、中海物业、越秀服务、建发物业、金茂服务 [63]