报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级），上次评级同样为强于大市 [3] 报告的核心观点 - 2025上半年土地市场呈现“缩量提质、分化延续”特征，总量去库存下能级间供需分化明显，核心城市土拍热度回升，低能级市场量价双淡；Q1土拍热度逐月走高、Q2逐月下滑，与销售基本面协同，由房企谨慎策略决定；土拍重回“价高者得”后，优质地块高溢价，改善性需求主导新房市场趋势明显 [1][11] - 预计年内全国土地供需规模受三四线城市影响或延续下行，一二线土拍热度受销售及二手房价格走势高频影响，下半年表现有望优于去年同期，因“止跌回稳”预期改善延续，短去化周期城市有支撑，好房子政策激发改善性需求释放，同时需注意上半年高热城市下半年供应节奏或放缓、遇冷城市供给或“提质” [1][12] - 政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续，交易端“底部共识”增强，“短线政策博弈 + 中长期估值修复”逻辑更顺畅，建议优先考虑非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升、二手中介存量交易景气度提升等配置方向，低估值优质非国企及地方型企业受益政策弹性空间或更大 [3][13] 根据相关目录分别进行总结 本周观点：2025上半年土地市场总结 - 全国表现：2025年前5月国有土地使用权出让收入11281亿元，同比下降11.9%；上半年300城住宅用地供应面积 -18.6%，成交面积 -6.8%，土地出让金同比 +24.5%，均溢价率10.3%，较去年同期提升6.2pct [1][9] - 能级表现：一/二/三线城市推出面积分别同比 +14.4%/-2.1%/-24.6%，成交面积分别同比 +17.6%/+15.7%/-14.5%，土地出让金分别同比 +47.3%/+36.5%/-1.1%，平均溢价率分别为11.9%/14.3%/3.6% [1][9] - 城市表现：2025上半年TOP20城市出让金占全国比重为66%（2024年全年：51%），集中度提升；出让金领先城市为杭州/北京/上海/成都，溢价率明显优于其他城市；武汉、南京、郑州、天津等城市受库存规模高影响，土地市场持续调整，多数底价出让 [1][10] - 房企表现：22城累计拿地金额中，央国企占比58%，地方国资占比14%（较2024年全年降低18pct），民企占比21%（较2024年全年提升4pct）；截至25年5月末，拿地领先房企为绿城/保利/中海等，主要布局城市为北京/杭州/上海/成都等，头部房企于北京、杭州拿地金额占比超4成 [1][11] 成交概览 新房市场 - 6月21 - 27日，60城商品房成交面积399万平，移动12周同比增速 -9.13%，增速较上期提升6.77pct；月度同比 -16.99%，相较上月下降3.66pct [16] - 分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为118、258、23万平，移动12周同比增速分别为 +1.22%、 -13.09%、 -7.21%，增速较上期分别变化 +7.94pct、 +6.96pct、 +1.28pct，二线、三线及以下降幅收窄，一线增幅扩大 [16] 二手房市场 - 6月21 - 27日，17城二手房成交面积200万平，移动12周同比增速 +9.68%，增速较上期提升0.45pct；月度同比 -0.79%，相较上月下降2.04pct [25] - 分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为49、142、9万平，移动12周同比增速分别为 +16.87%、 +7.41%、 +8.86%，增速较上期分别变化 -1.20pct、 +0.76pct、 +3.50pct，二线、三线及以下增幅扩大，一线增幅收窄 [25] 土地市场 - 6月16 - 22日，全国土地成交建筑面积2318万平，滚动12周同比增速 +0.16%，较前期下降3.12pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为139、835、1344万平，滚动12周同比增速分别为 +47.00%、 +12.57%、 -9.14%，增速较上期分别提升 +14.12pct、 -7.53pct、 -2.22pct，三线成交建面降幅扩大，一线增幅扩大，二线增幅收窄 [34] - 全国土地成交金额482亿元，滚动12周同比增速 +8.89%，较前期下降4.85pct；一线、二线、三线城市分别为92、242、148亿元，滚动12周同比增速分别为31.66%、8.19%、 -1.95% [34] - 全国土地成交平均溢价率7.29%，滚动12周同比增速 +1.79pct；分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为20.56%、6.28%、1.91%，滚动12周同比增速分别为3.07pct、3.64pct、 -1.92pct [34] 本周融资动态 - 2025年6月21 - 27日，房企共发行境内债券7只（6只为国企发行），境内债发行金额合计7.7亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失） [46] - 2025年6月（截至27日），地产债境内、境外债券发行额分别为335.88亿元、0亿元，当月偿还额分别为414.36亿元、367.43亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为 -78.48亿元、 -367.43亿元 [46] 行业与个股情况 行业涨跌与估值情况 A股市场 - 本周申万房地产指数 +3.07%，较上周提升4.76pct，涨幅排名17/31，领先沪深300指数1.12pct [54] - A股涨幅前三个股分别为德必集团 +16.16%、新湖中宝 +15.50%、深圳华强 +14.35%；跌幅前三个股分别为万通发展 -4.82%、深深房A -2.66%、深振业A -1.33% [54] H股市场 - 本周Wind香港房地产指数 +3.71%，较上周提升5.17pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数0.50pct；克而瑞内房股领先指数为3.13%，较上周提升6.07pct [59] - H股涨幅前三个股分别为金地商置 +12.28%、雅居乐集团 +10.53%、中国金茂 +9.09%；跌幅前三个股分别为力高集团 -22.08%、禹洲集团 -19.64%、远洋集团 -4.17% [59] 重要公告概览 - 中国海外发展：6月25日宣布庄惠生辞任公司秘书，林汇津接任，7月1日起生效；6月26日拟分拆基础设施REIT上市，预计募资13.55亿元 [64] - 华润置地：6月25日王宇航获委任为公司非执行董事 [64] - 中国金茂：6月24日21.37亿元回购上海普陀金茂府49%股权 [64] - 华发股份：6月24日董事局补选刘颖喆、向宇为非独立董事 [64] - 光明地产：6月23日审计机构变更为众华会计师事务所，宣布取消监事会决议 [64] - 城建发展：6月25日完成收购北京城建兴胜置业有限公司10%股权，收购价格1284万元，兴胜公司需向怀胜公司清偿债务本息共计1.13亿元 [64] - 大名城：6月23日注销回购股份减少注册资本，控股股东持股比例升至39.14% [64] - 佳兆业美好：6月26日向控股股东租赁深圳810个车位，租期15年，应付租金总额980万元，由租户支付并负责管理维护，收入归租户 [64]