报告核心观点 南方润泽科技数据中心 REIT 底层资产优质，具备区位及规模优势，业绩稳健，上架率高且租约稳定，25/26 年预测年化分派率高于南方万国数据中心 REIT，P/FFO 低于南方万国数据中心 REIT，预期上市初期将获较大关注 [5]。 基础发行要素 - 南方润泽科技数据中心 REIT 首发募集份额 10 亿份，2025 年 7 月 1 日 9:30 - 15:00 询价，初步询价区间 3.020 - 4.531 元/份，预计募集资金 37.75 亿元，投向重庆润泽（西南）国际信息港项目 [10]。 - 基金合同期限 50 年，战配/网下/公众初始发售比例 70%/21%/9%，原始权益人为润泽科技发展有限公司，基金管理人为南方基金管理股份有限公司，托管人为招商银行股份有限公司 [11]。 具备区位及规模优势，可扩容能力强 与单一大客户北京电信深度合作，提供一站式含电托管服务 - 基础设施项目为润泽（廊坊）国际信息港 A - 18 数据中心，2020 年 12 月 16 日运营，权属至 2074 年 4 月 21 日，有 5897 个机柜，总功率 42,530.84kW [14]。 - 项目为批发型，提供含电机柜托管服务，与北京电信合作，为互联网公司 A 提供一站式服务，周边有多个电子信息产业园区 [15][16]。 供电扩容空间充足，网络拓展性强，PUE 可无成本下调或高效改造 - 廊坊园区各栋数据中心网络可通过地下管廊串联，能耗指标充足，已自建 110kV 和 220kV 变电站，规划新建 3 个 110kV 变电站，新取得能耗指标保障供电 [19][21]。 - 由中国电信北京分公司提供网络资源，原始权益人等提供共用资产使用服务和光纤专项服务至 2074 年 5 月 [21]。 - 2024 年 PUE 为 1.2761，优于周边竞品，可通过技术参数调整与智能运维无成本降 PUE 约 0.03，液冷改造后 PUE 可降至 1.2 以下 [22]。 廊坊承接北京算力外溢需求，本项目具备一定稀缺性 - 2024 年中国在运营数据中心机房存量 2158 个，新增 99 个，预计未来五年年均新增超 300 个 [26]。 - 廊坊是京津冀重要节点，算力分指数全国第一，电子信息产业规模增长，数据中心市场需求攀升，25Q1 上架率达 81.3% [27][28]。 - 京津冀区域供给受限，本项目所在园区级数据中心稀缺，长期受电力制约新增供给将减少 [31]。 原始权益人：廊坊在运营机柜数量最大的 IDC 服务商 - 原始权益人润泽发展是润泽科技全资子公司，22 - 25Q1 营收 27.1/43.5/43.6/12.0 亿元，净利润 12.2/18.5/18.7/4.5 亿元 [32][35]。 - 润泽发展在全国 6 大区域建成 7 个 AIDC 智算基础设施集群，规划 61 栋智算中心、约 32 万架机柜，投产约 8.2 万架 [38]。 - 同区域有 11 栋数据中心约 6.25 万个机柜，多栋上架率超 90%、签约率 100%，润泽科技园区级算力中心规模和区位优势显著 [39][42]。 业绩较稳健，毛利率波动主要受电费影响 - 22 - 25Q1 项目营收 5.23/5.46/5.44/1.36 亿元，EBITDA 2.89/3.14/2.91/0.76 亿元，23 年高因上架率提升，24 年回落因电费增加 [43]。 - 营业成本主要是电费，22 - 25Q1 电费占营收比例 40.75%/38.93%/42.75%/39.79%，毛利率 49.9%/51.9%/47.7%/49.7%，受电费影响波动 [45]。 上架率逾 99%，租约长期稳定 现有合约于 2034 年末到期，迁移成本高构建刚性约束 - 项目与北京电信合作协议 2034 年 12 月 31 日到期，按月收费，与电信结合为终端客户提供服务 [47]。 - 北京电信 IDC 服务收入排名国内第一，终端客户互联网公司 A 需求稳定且增长预期好，双方合作粘性高 [48][49]。 上架率超 99%，显著较高 - 25Q1 廊坊市 IDC 市场上架率 81.3%，22 - 25Q1 项目平均签约率、收缴率 100%，上架率超 99%，高于竞品 [50]。 - 评估机构预计 25 年 4 月 - 29 年上架率 99.0%，30 - 34 年 98.0%，35 年起年均上架率长期稳定在 95.0% [52]。 托管服务费单价与竞品相当，预测 35 年起年增 1% - 合同期内普通机柜托管服务费单价 7547 元/月/个，折合 1072 元/月/kW，高功率机柜 18962 元/月/个，折合 1149 元/月/kW，与竞品相当 [53]。 - 评估机构预计 35 年起托管服务费年均复合增长率 1.0% [55]。 项目估值对比 25/26 年预测年化分派率 7.71%/6.42%，高于南方万国数据中心 REIT - 25 年 4 - 12 月/26 年可供分配金额 16899/22655 万元，25/26 年年化分派率 7.71%/6.42%，高于南方万国数据中心 REIT [56]。 项目折现率 7.75%，资产评估增值 491.27% - 评估采用累加法确定报酬率 7.75%，与南方万国数据中心 REIT 一致，项目评估价值 37.25 亿元，增值率 491.27%，高于南方万国数据中心 REIT [60][62]。 - 报酬率 7.25% - 8.25%时，估值变动 6.70% - - 6.00% [63]。 P/NAV 0.80 - 1.20 倍，P/FFO 11.50 - 17.25 倍 - 2025 年 NAV 为 3.7713 元，FFO 为 0.2626 元，P/NAV 区间 0.80 - 1.20 倍，P/FFO 11.50 - 17.25 倍，低于南方万国数据中心 REIT [64]。