报告行业投资评级 - 维持行业“买入”评级 [5][26] 报告的核心观点 - 6月新房、二手房成交同比继续回落，有需求放缓和高基数影响，下半年政策端需发力，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于激活需求、加快库存去化 [5][26] 各部分内容总结 新房、二手房成交情况 - 30个大中城市6月商品房成交面积同比-11.3%、环比+13.3%，同比连续3个月下滑；1 - 6月成交面积累计同比为-4.4%。一线、二线和三线城市6月商品房成交面积同比分别为-5.4%、-8.8%、-23.9%，二线城市同比连续4个月下降；1 - 6月累计同比分别为+9%、-11%、-4%。6月新房成交面积处于2020年以来最低水平，一二三线城市均处于同期最低水平 [2][10] - 13个城市6月二手房成交面积同比+1%，涨幅较上月收窄2pct；1 - 6月累计成交面积同比+18%，涨幅较上月回落4pct [2][10] 新房库存情况 - 6月末十大城市商品房可售面积为7770平米（同比-9%、环比-0.6%），去化周期为19.7个月，较上月基本持平。一线城市可售面积为3015万平米（同比-15%、环比-1.6%），去化周期为12.6个月（前值12.7个月） [3][19] TOP100房企销售情况 - TOP100房企1 - 6月销售金额为18364亿元（同比-11.9%），销售面积为9027亿平米（同比-19.7%）；6月单月销售额、销售面积分别为3905亿元（同比-15.9%）、1795亿平米（同比-25.1%） [4][22] - TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企1 - 6月销售金额门槛分别为528亿元（同比+3.2%）、135亿元（同比-8.3%）、93亿元（同比-2.6%）和33亿元（同比-23.5%）。TOP10、TOP30和TOP50房企1 - 6月销售金额占比分别为48.7%、73.4%和85.5%，同比分别为-0.7pct、-0.9pct和+0.3pct [4][22] - 1 - 6月TOP10房企中销售额同比增长的有3家，分别是金茂（同比+19.6%）、越秀（同比+11%）、建发（同比+7%）。6月仅有建发（同比+28%）、金茂（同比+17%）两家房企销售额实现增长 [4][22] 投资建议 - 建议关注两个方向：具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等 [5][26]