报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 国家出台专项债用于土地储备收购政策，各地积极响应，虽目前已发行专项债占公示规模比例低，但后续发行有望提速，该政策有助于优化资源配置、稳定市场预期；5月房地产市场延续企稳态势，但库存仍处高位、去库存压力大，债券市场境内融资净流出、境外变化不大，后续政策端有望发力助力行业企稳 [2][8][9] 各部分总结 专项债土地收储情况 - 国家出台政策允许专项债用于土地储备收购并细化安排，各地积极响应，截至6月22日已公示超4200块宗地收储计划，资金规模近4777亿元，已发行专项债仅占公示规模36%，后续发行有望提速 [2][3] - 拟收储土地以住宅用地为主，占比超60%，成交时间集中在2020 - 2024年，绝大多数属于地方国企；广东、重庆等地收储项目资金规模居前 [5] - 2025年拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5000亿元；2月24日广东成全国首个发行专项债用于收购存量土地的省份，45号文发布后发行工作全面提速，截至6月24日多地发行专项债，规模合计约1700亿元，上海发行金额居首 [5] 专项债收储面临挑战 - 收储资金可能不足覆盖项目债务，因政策确定的收地基础价格大多为土地供应价格的70% - 90%，而房企土地大多已抵押融资 [6] - 专项债资金未来偿还依赖收储土地未来收益，但现阶段房地产市场处于调整周期，土地出让收益有不确定性 [6] - 拟收储土地主体结构单一，绝大多数属于地方国企 [6] 5月房地产市场情况 需求端 - 5月商品住宅价格环比延续下行，70个大中城市环比上涨城市降至13个，一、二三线城市均下降；但同比降幅自2024年11月起连续7个月收窄，行业延续止跌企稳态势 [9] - 5月商品房销售面积及金额同比降幅分别达4.56%、7.14%，环比分别增长10.34%和13.14%；前5月累计销售面积和金额同比降幅与上月基本持平；6月重点30城前15日成交面积同比基本持平，一线城市率先回稳，二、三线城市同比下降 [9] 供给端 - 5月百城土地成交总价及溢价率下降，城市间分化明显，上海等高能级城市单月成交总价超50亿元，部分地块溢价率高 [10] - 受上年房企拿地减少影响，5月新开工面积仍处低位，累计降幅同比小幅收窄；竣工面积累计降幅小幅走阔 [10] - 商品房待售面积连续3月环比下降至7.74亿平方米，但仍处历史高位，去库存压力大；1 - 5月房地产开发投资规模同比下降10.70%，累计降幅较上月小幅增加，购房者个人按揭贷款和定金及预付款同比分别下降8.5%和5.0% [10] - 5月70个大中城市二手住宅价格指数同比降幅缩窄，环比跌幅略有上升，环比上涨城市3个；30个重点城市5月二手房成交面积环比下跌10%，同比微增4%，增速放缓，高能级城市韧性强但市场分化，刚需与高端改善成交占比提升，刚改需求持续弱势 [10] 债券市场 - 5月境内债券融资金额环比下降，净融资规模呈净流出态势，发行主体为央国企，保利发展发行规模合计115亿元；5月无境外债发行，6月新城发展成功发行3亿美元优先票据，有望带动更多优质房企重启海外融资；同期未新增违约或展期主体 [11] - 6月27日至7月末房地产企业境内债整体到期规模350.12亿元，除央国企外，万科企业到期规模59亿元，市场兑付预期强烈；境外市场主要为前期已违约或展期的房企境外债到期 [11] - 5月房企境内债券日均交易量环比小幅下降，成交热度减弱，投资类地产债券收益率、高收益地产债平均成交价环比均小幅下滑；境外市场中资房企债券交易价格整体无大波动 [12]