核心观点 - 当前房地产市场下行周期（2022年起）与历史不同，需求端宽松政策对销售刺激效果钝化，传统需求因素无法解释现房及二手房市场持续复苏，供给端因素主导本轮波动 [129] - 2018年“新房限价”政策催生“高周转模式”，虽实现规模扩张，但导致土储区域失衡、存货膨胀及经营负债激增，最终难以为继并螺旋式坍塌 [129] - 本轮复苏路径区别于传统“量先价后”，呈现“房价（尤其二手、现房）企稳先行→带动销售改善”特征，市场结构转向“长尾复苏” [129] - 乐观假设下2025年全国商品房销售面积9.7亿㎡，同比持平，但房地产开发投资对经济的拖累仍将持续 [129] 地产下行的非需求因素 - 地产周期对调控政策反应钝化，2012 - 2019年政策宽松能带动销售规模修复，2022年至今销售对政策脱敏 [10][12] - 长期需求不足常见解释为出生率下滑、适龄购房人群减少及购买力受损，但无法解释现房及二手房成交面积持续复苏 [13][15][19] - 房企自身经营策略及债务周期从供给端主导本轮地产周期波动，2018年后供给端因素对行业周期影响更显著 [23][25] 高周转模式带来的行业变化 - 新房限价使房企从囤地开发模式转向高周转模式，拿地到预售回款现金回收周期大幅缩短 [26][27][28] - 更快的预售带来更快的存货扩张，2018 - 2022年上市房企存货科目规模持续增长，存货现金比提升 [29][31] - 高周转模式下，销售快的项目现金盈余通过总部调拨弥补慢的项目现金缺口，实现全国化布局与规模扩张 [33] - 高周转模式使房企土储结构不均衡，不同区域土储分布改变，销售规模最大化 [36][38] - 限价带来一二手房房价倒挂，叠加金融杠杆管制，房企经营杠杆大幅提升，2023年后高周转模式出现坍塌 [39][43] 高周转的难以为继 - 限价下，限价城市长期供需失衡，新房供应过剩导致二手房价下跌，市场整体房价下行 [45][47] - 核心城市土地市场容量有限，土拍规则复杂，拿地不确定性大，高周转项目无法无限量供应，政策鼓励转回慢周转模式 [54][56][59] - 房企间市场化行为叠加政策变化，高周转策略存在瓶颈，难以保持核心城市拿地强度和项目利润 [60][61] - 土储结构不均衡使项目公司对母公司现金占款规模增加，信用债收缩给母公司现金规模带来压力，导致弱势区域降价销售 [66][70][79] 地产寻底的房企视角 - 本轮周期复苏路径为房价先上涨，销售再复苏，房价企稳带动预期变化，驱动开发商拿地推盘供应 [80][84] - 房地产行业信用风险收敛初见端倪，违约减少，国央企信用融资净融资规模为正，非国央企通过债务重组回归正常经营 [85][87][92] - 头部房企采取温和降杠杆、降土储措施，土储区域分布均衡下降，母公司现金规模充沛，项目公司现金占用稳定 [94][101] - 施工规模滞后于销售规模下行，带动工程款支出及项目公司占款下降，行业整体现金流状态改善 [102][104] 长尾的复苏 - 头部房企市占率下降，长尾房企（地方小房企、城投平台）成为销量托底角色 [105][107] - 2021 - 2023年核心城市土地市场增长，弱二线及三四线城市下降，2024年弱二线城市土地市场成交见底 [108][109] - 周转速度慢、有地方平台型国企背景的园区开发型企业及地方区域房企存货规模扩张，更具韧性 [110][111] - 受期房交付问题影响，期房销售落后于现房，2025年前五月现房销售同比增长10.5%，占比创2009年以来新高 [112][114] - 现房及期房去化率分化，现房去化率复苏好于期房，2025年期房去化率短暂改善明显 [115][117] - 受益于现房销售及期房销售降幅收窄，商品房销售面积边际改善，乐观假设下2025年销售面积9.7亿㎡，同比持平 [118][119] - 房地价差代表的房企盈利水平决定政策能否驱动地产周期上行，2025年限价取消后龙头房企聚焦核心，地价快速上行 [121][123] - 房价企稳需房企收缩新房供给，等待房价从二手房及现房向新房传递，开工面积未改善前，房地产开发投资仍将拖累经济 [127] 投资建议 - 关注保持拿地强度的行业龙头，如招商蛇口、保利发展等 [8][130] - 关注负债端压力下降、经营改善类公司，如金地集团、新城控股等 [8][130] - 关注多元经营稳健发展的地方国企，如浦东金桥、外高桥等 [8][130] - 关注房企流动性压力缓解后估值修复的物业管理公司，如华润万象生活、招商积余等 [8][130]