报告行业投资评级 - 看好，维持 [11] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标一定程度提振市场预期，但4月以来边际下行压力加大；行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压阶段产业政策宽松概率加大，后续关注节奏问题；去年4月和9月对应优质地产股底部区间，当前股票位置较底部溢价不大，且地产对经济内循环重要性不容忽视；重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [5] 根据相关目录分别进行总结 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数+0.32%，相对沪深300超额收益为 -1.22%，行业排名25/32；年初至今长江房地产指数 -4.64%，相对沪深300超额收益为 -5.84%，行业排名30/32；本周房地产板块表现较差，开发和物业类标的有涨有跌，收租类以上涨为主 [6] 政策 - 湖北发布盘活存量土地改革试点方案，要求全省摸清国企“家底”，清理闲置低效土地资源，允许省政府批准的国有企业处置划拨土地，支持基础设施项目发行REITs；广州发布房贷“商转公”新规，公积金贷款率低于75%时启动，原商业贷款需放款5年以上且获银行同意；北京个人“二房东”转租10套及以上住房将纳入行业监管 [7] 销售 - 样本城市新房及二手备案同比降至低位；37城新房成交面积四周滚动同比 -13.7%，较上周 +4.2pct，19城二手房成交面积四周滚动同比 +0.6%，较上周 +1.2pct；年初至今37城新房成交面积累计同比 -2.8%，19城二手房成交面积累计同比 +18.4%；7月截至4日，37城新房成交面积当月同比 -14.8%，19城二手成交面积当月同比 -12.6%，12城新房及二手合计 -17.3% [8] 当周热点 如何理解合意“租售比” - 当前一线城住房租售比大多在1.5%-2%之间，部分区域或品类不低于无风险利率，但止跌回稳仍有压力；从资产视角，租售比即资本化率，相当于估值倒数，租售比较低风险理财收益率顺挂且提供一定风险溢价是房价企稳必要条件之一，2%以下租售比不够；估值角度，利率长期引导租售比走势，中短期内受租金、房价预期、风险偏好等影响，关键是实际利率；从住房消费角度，租售比应锚定房贷利率，二者决定租售性价比权衡，当前住房消费权重大于投资权重；当前开发类个股位置不高，政策宽松必要性提高且时间点临近，可择优配置等待交易窗口；具备稳定现金流和潜在高股息的商业、经纪和物管龙头是中长线配置机会 [9]