报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 一级市场两单项目状态更新，深交所非定向扩募业务功能落地推动 REITs 市场发展 [3] - 二级市场 REITs 指数上涨，市场活跃度提升，特许经营权类 REITs 走强，各板块表现有差异 [3] - 产权类与特许经营权类估值差异持续 [3] 各部分内容总结 一级市场发行动态 - 截至 2025 年 7 月 4 日，年内公募 REITs 市场已成功发行 10 单产品，较去年同期减少 1 单，本月暂无新成立项目 [8] - 目前 3 单处于已受理状态，6 单交易所已反馈意见，6 单已通过审核，无产品处于已申报与已问询阶段 [3][8] - 本周 2 单项目审核状态更新，创金合信电子城产业园 REIT 为“交易所已反馈”，华夏安博仓储物流 REIT 为“已受理” [3][9] 二级市场回顾分析 市场规模 - 截至 2025 年 7 月 4 日，全市场公募 REITs 总市值增至 2078.70 亿元，较前一周增加 17.96 亿元，总流通市值增至 972.33 亿元，周度增加 25.21 亿元 [12] - 本周日均换手率为 0.74%，较前一周增加 0.13%，市场交投活跃度略有增加 [3][12] 涨跌幅与波动性 - 2025 年 7 月 4 日当周，中证 REITs 全收益指数收盘上涨 0.66%，优于中债 - 新综合财富总值指数，落后于红利指数等 [15] - 本周中证 REITs 全收益指数波动率为 0.51%，高于红利指数等 [15] - 按项目属性，特许经营权类 REITs 加权平均周涨跌幅为 0.95%，优于产权类 REITs 的 0.48% [16] - 按基础资产类型细分，交通基础设施板块领涨，仓储物流板块下跌 [16][18] - 个券层面，中金中国绿发商业资产 REIT 周涨幅 6.50% 领先，易方达华威农贸市场 REIT、华夏南京交通高速公路 REIT 紧随其后 [20] 换手率与估值 - 周度交易规模上，园区基础设施类 REITs 成交量 2.41 亿份居首，市政环保水利板块换手率 1.70% 领先 [23] - 截至 2025 年 7 月 4 日，产权类 REITs 现金分派率均值 3.73%，消费基础设施居前；特许经营权类均值 8.12%，市政设施领先 [24] - 中债 REITs 估值收益率层面，产权类（3.88%）高于特许经营权类（3.40%），PV 乘数方面，特许经营权类（1.26）低于产权类（1.32） [24]