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荆门“现房销售”新政怎么看?
天风证券·2025-07-08 11:15

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市(维持评级) [4] 报告的核心观点 - 全国现房销售占比提升、增速更好,与购房者倾向及现房库存累积有关,低能级城市现房库存占比高但去化周期长、价格下行压力大,库存及去化周期合理是政策推动参考条件 [2][12] - 三四线城市“现房销售”文件落地后,不排除中央出台指导意见,但短期仍以低能级城市/城市外围区域试点过渡,对主流开发商短期影响有限 [2][13] - 政策表态“促进房地产行业止跌企稳”,基本面拐点将近,增量政策预期持续,交易端“底部共识”增强,配置上建议关注非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升及二手中介存量交易景气度提升 [4][14] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 2025年1 - 5月,商品房期房销售2.3亿平方米,同比降10.0%;现房销售1.3亿平方米,同比增13.2%,现房销售面积占比35.6%,较2024年提升4.8个百分点 [10] - 7月1日荆门推进现房销售,2026年1月1日起新出让土地原则上现房销售;5月6日信阳征集意见,新出让土地一律现房销售,两城政策特征为新出让地块预售需主体封顶、“新老划断”、施行时间“因城施策” [1][10][11] - 现房销售试点政策脉络:2020年海南成首个省级出台现房销售政策省份,2023年住建部提出“有条件现房销售”后多地试点,荆门是湖北唯一试点城市,去库存有成效 [11][12] - 推进现房销售短期影响企业IRR及净利率、投资积极性和土地财政收入,长期保护购房者利益、促进行业高质量发展,优势房企马太效应加剧 [13] 投资建议 - 配置方向优先考虑非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升、二手中介存量交易景气度提升,低估值优质非国企及地方型企业政策弹性空间大 [4][14] - 建议关注未出险优质非国央企、地方国企、龙头央企、优质物管、中介企业等标的 [4][14] 成交概览 新房市场 - 6月28日 - 7月4日,60城新房成交382万平,移动12周同比-10.84%,增速降2.27pct;月度同比-9.65%,较上月改善1.33pct [17] - 一线、二线、三线及以下城市本周成交面积分别为112、251、19万平,移动12周同比增速分别为+2.27%、-15.37%、-10.96%,增速较上期分别变化+1.05pct、-3.04pct、-4.29pct,二线、三线降幅扩大,一线增幅扩大 [17] 二手房市场 - 6月28日 - 7月4日,17城二手房成交175万平,移动12周同比+4.06%,增速降5.81pct;月度同比-10.38%,较上月降13.02pct [26] - 一线、二线、三线及以下城市本周成交面积分别为47、120、8万平,移动12周同比增速分别为+11.04%、+1.68%、+5.59%,增速较上期分别变化-6.37pct、-5.82pct、-3.27pct,各能级增幅收窄 [26] 土地市场 - 6月23日 - 6月29日,全国土地成交建面3241万平,滚动12周同比+9.61%,较前期升9.01pct;成交总额765亿元,滚动12周同比+31.82%,较前期升22.45pct;平均溢价率7.82%,滚动12周同比+1.60pct [3][35] - 一线、二线、三线城市土地成交建面分别为72、1399、1770万平,滚动12周同比增速分别为+16.15%、+23.72%、+1.91%,二线、三线增幅扩大,一线增幅收窄;成交金额分别为45、588、131亿元,滚动12周同比增速分别为40.79%、54.14%、1.99%;平均溢价率分别为0%、9.67%、2.79%,滚动12周同比增速分别为3.61pct、2.97pct、-1.93pct [35] 本周融资动态 - 2025年6月30日 - 7月6日,房企发行境内债券15只(14只为国企发行),境内债发行金额合计52.02亿元 [46] - 2025年7月(截至7月6日),地产债境内、境外发行额分别为178.48亿元、0亿元,偿还额分别为445.07亿元、382.24亿元,净融资额分别为-266.59亿元、-382.24亿元 [46] 行业与个股情况 行业涨跌与估值情况 - A股市场:本周申万房地产指数+0.29%,较上周跌2.79pct,涨幅排名23/31,跑输沪深300指数1.25pct;涨幅前三为南国置业+14.57%、南山控股+10.98%、珠江股份+6.45%;跌幅前三为亚太实业-8.17%、深振业A-6.13%、深圳华强-5.17% [53] - H股市场:本周Wind香港房地产指数+1.34%,较上周降2.36pct,涨幅排序5/11,领先恒生指数2.86pct;克而瑞内房股领先指数为-0.02%,较上周跌3.15pct;涨幅前三为力高集团+14.17%、建业地产+8.70%、绿地香港+8.48%;跌幅前三为弘阳地产-13.21%、远洋集团-5.43%、路劲-2.27% [60] 重要公告概览 - 碧桂园逾75%持有人加入境外债重组支持协议,6月签约面积和金额同比下降 [67] - 保利发展6月新增5个房地产项目,签约面积和金额同比下降 [67] - 招商蛇口截至6月30日斥资4.3亿回购股份,占总股本0.494% [67] - 中国金茂联合体竞得西安62.596亩商住用地,总价61500万元 [67] - 雅居乐集团与金融机构磋商借款重续,目标年底前与多数债权人达成重组方案,6月合同销售金额和面积同比下降 [67] - 越秀地产6月合同销售金额和面积同比下降,获取北京昌平居住用地权益 [67] - 华侨城A调剂8.5亿元担保额度 [67] - 城建发展董事长退休,获华能资本分红2362万元 [67]