报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][54] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计超2008、2014年且尚在推进中 [4][54] - 地产作为早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标 [4][54] - 行业竞争格局改善，头部国央企和少量混合所有制及民企拿地和销售表现优，品质房企更受益 [4][54] - “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点奏效，该城市组合销售前期反弹表现更好 [4][54] - 供给侧政策有新变化，收储、处置闲置土地等政策是观察落地重要方向，一二线更受益 [4][54] - 2025年以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制重要 [4][54] 各部分总结 土地市场持续分化演绎 - 2025年上半年300城住宅用地出让金同比+27.5%，成交面积-5.5%，出让金增长因结构分化，一线及二线城市出让金增长超40%，TOP20城市宅地出让金占比升至68%，但土地出让量能仍处历史低位 [3][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为6.1%，领先沪深300指数5.30个百分点，在31个申万一级行业排名第1名 [2][12] - 本周上涨个股104支，较上周增40支，下跌股数10支；涨幅居前五为渝开发、乾景园林、绿地控股、光大嘉宝、新湖中宝 [12] - 本周重点48家A/H房企中上涨42支，较上周增16支，涨幅前五为远洋集团、绿地控股、绿景中国地产、龙光地产、禹洲集团 [12] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积131.0万平方米，环比降54.8%，同比降20.2%；一线城市环比-60.2%，同比-37.5%；二线城市环比-57.0%，同比-20.3%；三线城市环比-43.3%，同比+6.1% [1][23] - 7月累计新房成交面积，样本30城223.5万方，同比-21.2%；一线城市56.0万方，同比-34.6%；二线城市113.6万方，同比-18.3%；三线城市53.9万方，同比-8.3% [30] - 今年累计28周新房成交面积，样本30城5517.6万方，同比+0.9%；一线城市1444.6万方，同比+8.8%；二线城市2637.3万方，同比-3.9%；三线城市1435.6万方，同比+2.8% [1][30] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计188.2万方，环比降3.7%，同比降7.2%；一线城市环比-14.3%；二线城市环比+6.7%；三线城市环比-2.1% [2][35] - 年初至今累计二手房成交面积5757.2万方，同比增20.4%；一线城市2368.2万方，同比+25.3%；二线城市2676.9万方，同比+18.7%；三线城市712.2万方，同比+12.0% [2][35] 重点公司境内信用债情况 - 本周（7.7 - 7.13）发行房企信用债26只，环比增8只；发行规模226.83亿元，环比增124.35亿元；总偿还量192.05亿元，环比增125.02亿元；净融资额34.78亿元，环比减0.67亿元 [3][48] - 主体评级以AAA（73.5%）为主，债券类型以私募债（34.4%）为主，债券期限以3 - 5年（51.5%）为主 [48] - 本周发行利率下降，如25天地二3年期公司债利率较之前同类型同期限可比债券降203bp [50] 本周政策回顾 - 住建部调研组赴广东、浙江调研，要求促进房地产市场平稳健康高质量发展，因城施策，加快建设“好房子”，推动市场止跌回稳 [53] - 北京优化住房消费新供给，发挥公积金作用，研究“带押过户”政策，鼓励相关产品服务和智慧社区建设 [53] - 湖北孝感推行楼市新政，含购房补贴、金融政策支持、“以旧换新”等12项措施 [53] - 广东针对国有建设用地上不动产登记8种历史遗留问题提出处置措施 [53] 投资建议 - 配置方向可选基本面alpha公司，如H股的绿城中国等，A股的滨江集团等 [4][54] - 地方国企/城投/化债相关公司，如城投控股等 [4][54] - 中介公司贝壳 [4][54] - 跟涨的物业相关公司，如华润万象生活等 [4][54]