报告行业投资评级 - 增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场持续升温，考虑到REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键。当下弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券。其次，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 报告各部分总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌1.12%，中证REITs(收盘)指数下跌1.12%，收于876.6点；中证REITs全收益指数收于1103.9点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨0.82%/上涨0.93%/下跌0.18%/上涨6.12%/上涨0.62%/上涨0.90%，其中房地产(申万)本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第8 [1][11] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为14.05%，中证REITs(收盘)指数涨幅为11.03%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨2.03%/上涨20.34%/下跌0.08%/下跌1.45%/上涨15.14%/下跌3.56%，其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第3 [2][11] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场呈现回调行情，生态环保、仓储物流板块REITs回调幅度较小，保障房、产业园区板块REITs跌幅较大 [3][13] - 截至7.11，已上市REITs总市值约2051.6亿元，平均单只REIT市值约30亿元。本周已上市REITs中8支上涨、60支下跌，周均涨幅为 - 1.54%，嘉实京东仓储基础设施REIT、中金中国绿发商业资产REIT涨幅靠前 [3][13] - 本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为 - 0.48%/ - 2.09%/ - 2.86%/ - 1.09%/ - 0.55%/ - 0.41%/ - 2.05%/ - 1.28% [3][13] - 本周生态环保板块交易活跃度最高，已上市REITs本周日均成交量177.2万股，日均换手率0.8% [4][16] - 分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是中金中国绿发商业资产REIT（2.5%）、华夏合肥高新REIT（2.1%）、华泰紫金宝湾物流仓储REIT（2%） [4][16] - 分板块来看，本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为0.8%/0.8%/0.8%/0.6%/0.7%/1.2%/0.9%/0.8% [4][16] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（11.1%）、平安广州广河REIT（10.7%）、中金安徽交控REIT（8.2%） [5][17] - P/NAV位于0.7 - 1.9区间，位列前三的REITs分别是中金厦门安居REIT（1.9）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [5][17]