报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为推荐，维持原评级 [1] 报告的核心观点 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，2024年城镇化率达67% [2] - 城市工作会议部署7方面重点任务，提到加快房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造 [2] - 房地产发展新模式有望在机制、房屋供应、房屋管理层面实现，城改和危旧房改造若配套货币化安置方案，住房需求有望释放 [2] - 政策效果显现后行业估值或整体修复，头部房企有望运营改善并实现整体机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 城镇化转向稳定发展期 - 2024年我国城镇化率达67%，较2017年提高6.76pct，近十年提高11.25pct，城镇化历经快速增长 [2] 再提房地产发展新模式 - 城市工作会议在建设宜居城市任务中提到加快构建房地产发展新模式，机制上有望转向“人、房、地、钱”要素联动，房屋供应体系将优化完善，房屋管理上全过程监管或优化，预售资金监管有望强化 [2] 城改建设宜居城市 - 2024年10月住建部提出新增100万套城改和危旧房改造，实施城市扩至300多个，城改可改善居住条件，若配套货币化安置方案，住房需求有望释放 [2] 投资建议 - 看好招商蛇口、保利发展等；建议关注优质开发如绿城中国等、优质物管如绿城服务等、优质商业如恒隆地产等、代建龙头如绿城管理控股、中介龙头如贝壳 - W等 [2]