报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - 5月“一揽子金融政策”公布后，6月成交环比回升但7月楼市成交再度转弱，临近7月重要会议板块博弈情绪升温，市场忽略部分“核心区及好房子”止跌回稳、个别优质房企走出低谷且稳定分红及报表改善情况，“好房子”潜在需求旺盛 [2] - 个股方面，关注受益“好房子”止跌回稳且分红稳定的房企，如华润置地；拿地及产品力强的低估值品质房企，如中国海外发展等；股价处于相对底部的弹性标的贝壳及拥有优质持有物业的新城控股；持续看好净现金流及分红稳定的物管企业，如华润万象生活等 [2] 各部分总结 政策 - 中央层面，6月4日中央财政拟支持20城实施城市更新行动，计划补助超200亿元；6月13日国务院常务会议推进“好房子”建设，对房地产已供土地和在建项目摸底优化政策；7月15日中央城市工作会议指出城镇化和城市发展阶段转变，部署七方面重点任务 [4] - 地方层面，多地出台公积金利好举措，广州全面取消限购限售限价，深圳城市更新配建住房可调整为商品住房 [6] 资金 - 2025年6月M2同比增长8.3%，增速环比增长0.4pct；社融存量同比增长8.9%，增速环比增长0.2pct；7月1年期、5年期及以上LPR最新报价环比持平 [13] - 6月单月新增居民中长期贷款3353亿，较上年同期多增151亿，1 - 6月新发放个人住房贷款利率3.1%，比上年同期低约60个基点 [2][13] - 6月境内债融资规模243亿元，环比升99.9%；平均发行利率2.32%；6月30日新城发展发行3亿美元优先票据，年利率11.88%，为近年首家重启海外融资的民营房企 [19] 楼市 - 6月重点50城新房日均成交同比降13.5%，环比升20.5%；7月（截至18日）环比降39%；6月重点20城二手房日均成交同比降1.9%，环比升4.5%，7月（截至18日）环比降2.5% [23] - 6月房企推盘积极性回升，35城商品房平均批准上市面积38.4万平米，环比升22.7%；销供比回升至118.1%，环比升2.1pct [26] - 6月35城商品房平均出清周期45.5个月，环比升2个月，一线城市33个月且年初以来保持平稳 [26] - 6月70个大中城市新建住宅价格环比降0.3%，二手住宅环比降0.6%；各线城市新建住宅价格环比降幅分别为0.3%、0.2%、0.3%，二手住宅价格环比降幅分别为0.7%、0.6%、0.6% [30] 土地 - 6月百城土地供应建面1.1亿平米，环比升1.2%，前6月累计同比下滑12.9%；成交建面1.1亿平米，环比升19.2%，前6月累计同比下滑5.6% [36] - 6月百城平均溢价率5.53%，环比升0.6pct；H1平均溢价率9%，较上年提升5.3pct；下半年土地市场预计延续“缩量提质”模式 [36] 房企 - 克而瑞百强房企2025年6月单月销售金额同比下滑21.2%，环比增长16.6%，前6月累计销售金额同比下滑11.4%；7月新房成交或延续低位波动，城市项目间分化加剧 [41] - 6月50强房企平均拿地销售金额比32%、拿地销售面积比43%，环比分别升16pct、12pct；前6月平均拿地销售金额比46%、拿地销售面积比51%，分别较上年提升15pct、8pct [46] - 2025年上半年，TOP100企业拿地总额同比增长33.3%；TOP20城市出让金占全国比重超65% [46] 股市 - 2025年6月申万地产板块涨0.93%，跑输沪深300（2.5%）；截至7月21日，地产板块PE（TTM）41.62倍，估值处于近五年97.94%分位 [47][50] - 6月上市50强房企涨跌幅排名前三为建发国际集团、中国金茂、华润置地，后三为远洋集团、禹洲集团、弘阳地产 [50] 重点覆盖标的及估值 - 报告对保利发展、招商蛇口等多家企业给出股票价格、EPS、P/E等数据，并均给予推荐评级 [51]