市场现状 - 2021 年起宏观经济进入“去地产化”阶段，2024 年 924 后政策基调为“止跌回稳”，2025 年房地产年初小阳春后降温，二季度悲观叙事浮现[3][7] - 不能因悲观叙事否定房地产积极变化和投资机会，应从长周期视角梳理供需存量与增量变化[3][8] 地产供给 - 2020 年城镇商品住宅套户比 0.63、住宅套户比 1.06，2023 年分别达 0.70 和 1.17；2020 年人均住房间数 1.06 间/人，较 20 年前提升约 38%，人均住房建筑面积 38.62 平方米/人，二十年累计增长超 70%[3][14][17][20] - 2023 年全国千人新开工套数降至约 4.9 套，2024 年降至 3.8 套；城镇 2023 年为 7.5 套左右，2024 年降至 5.7 套/千人左右，供给端“绝对增量”高峰已过[3][25] 地产需求 - 需求分存量与增量，结构上可拆分为城镇化、主力购房人群、养老住房、投机性购房四大来源[4][32] - 2023 年城镇化率约 64.6%，较 2000 年提高近 29 个百分点，预计 2030 年达约 70.6%，2050 年升至 80%[36] - 25 - 44 岁适龄购房人口占比从 2003 年的 34.4%降至 2023 年的 28.2%，65 岁以上人口占比从 2003 年的 8.4%升至 2023 年的 15.4%[37][38] - 养老住房需求以“以房换房”等为主，未来或形成细分住宅产品市场，老年人多套住房可能影响供需平衡[47] - 投机性需求存量体现为多套房持有，当前受政策抑制，未来市场预期转变可能阶段性抬头[50][57][59] 风险提示 - 数据口径存在偏差，结论仅供参考[60] - 政策环境变化可能影响供需平衡和潜在需求[60] - 内外部经济及不可控因素可能扰动长周期供需分析[60]