报告核心观点 本周 REITs 市场下行但成交活跃度上升，7 月 25 日创金合信首农 REIT 成功上市且发行受投资者高度青睐 [1][2][3] 行业动态 - 7 月 25 日创金合信首农 REIT 在上海证券交易所成功上市，发行规模 36.85 亿元，存续期 16 年，是国内首个聚焦"总部经济"的科技创新产业园 REIT 项目 [1][7] - 其底层资产首农元中心项目已转型为获 LEED 铂金级认证的科技创新产业园，建筑面积 20.36 万平方米，近三年平均出租率超 94% [1][7] - 发行阶段，战略、网下及公众投资者总认购金额达 2316 亿元，网下发售比例 0.78%，公众发售比例 0.26%，创下北京市属企业 REIT 发行认购金额新高 [1][7] 一级市场 - 截至 2025 年 7 月 25 日，上市 REITs 发行规模达 1807 亿元，共发行 69 只 [8] - 21 年首批 9 只 REITs 上市，发行规模超 300 亿；22 年底层资产扩围，有多类首只 REITs 上市；23 年发行节奏趋缓；24 年底层资产继续扩围，发行节奏加快，迈入常态化发行阶段 [13] 市场表现 - 本周（2025.7.21 - 2025.7.25），中证 REITs 全收益指数下跌 1.56%，REITs 总指数下跌 2.29%，产权 REITs 指数下跌 2.10%，经营权 REITs 指数下跌 2.80% [2][15] - 大类资产角度，REITs 总指数跑输沪深 300 指数 3.98 个百分点，跑输中证全债指数 1.79 个百分点，跑输南华商品指数 5.02 个百分点 [2][15] - 个券层面，创金合信首农 REIT、博时津开产园 REIT、招商科创 REIT 领涨，涨跌幅分别为 28.47%、8.49%、3.79%；中信建投明阳智能新能源 REIT、工银蒙能清洁能源 REIT、中航易商仓储物流 REIT 领跌，涨跌幅分别为 - 8.49%、 - 6.89%、 - 6.07% [2] 相关性 - REITs 指数与不同资产指数在近 20 日、60 日和 250 日呈现不同相关性，如中证 REITs 指数与中证全债近 20 日相关系数为 0.704 [28] - REITs 内部不同类型指数间在近 20 日、60 日和 250 日也有不同相关性，如产业园区 REITs 指数与能源设施 REITs 指数近 20 日相关系数为 0.493 [29] 流动性 - 本周 REITs 总体成交活跃度上升，总成交额(MA5)为 6.7 亿元，环比上周上升 35.1%，产权和经营权成交额(MA5)分别为 4.44 和 2.25 亿元，环比上周分别变化 47.7%和 15.7% [3][36] - 细分来看，园区基础设施、能源基础设施等各类 REITs 本周 MA5 成交额有不同变化，其中园区基础设施类 REITs 本周 MA5 成交额最大，占比 31.1% [3][36] 估值 - 报告给出不同类型 REITs 的中债估值收益率、历史分位数及 P/NAV 数据，如东吴苏园产业 REIT 中债估值收益率为 6.03%，历史分位数为 22%、26%，P/NAV 为 26% [39]