报告行业投资评级 - 看好，维持 [11] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标提振市场预期，4 月以来边际下行压力加大，产业政策宽松概率提高，只是节奏问题 [4] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点 [4] - 当前股票位置较底部溢价不大，顺周期板块估值抬升提供补涨空间 [4] - 重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [4] 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数 +3.22%，相对沪深 300 超额收益 +1.53%，行业排名 10/32；年初至今长江房地产指数 +2.39%，相对沪深 300 超额收益 -2.50%，行业排名 29/32 [5] - 本周房地产板块表现较好，开发和物业类标的以上涨为主，收租类多数下跌 [5] 政策 - 中央：国务院发布住房租赁条例，从明确总体要求、规范出租承租活动等六方面规范住房租赁活动，保障承租人权益，促进市场健康发展 [6] - 地方：济南针对购买配售型保障性住房的公积金缴存职工推出两项叠加优惠，首付比例降至 15%，提取、贷款可同步办理；成都出台房地产新政，分批取消住房限售、二套房公积金贷款首付比例降至 20％ [6] 销售 - 样本城市新房及二手备案同比低位振荡，37 城新房成交面积四周滚动同比 -12.1%，较上周 +5.9pct，19 城二手房成交面积四周滚动同比 -5.5%，较上周 +1.5pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比 -4.3%，19 城二手房成交面积累计同比 +15.7%；7 月截至 25 日，37 城新房成交面积当月同比 -18.7%，19 城二手成交面积当月同比 -6.3%，12 城新房及二手合计 -16.2% [7] 当周热点 - 地产行业直接出台反内卷政策概率不高，但会受间接影响 [8] - 宏观层面供给侧反内卷缓和物价下行压力，降低实际利率，利于地产需求端；产能优化或对生产、就业和收入等总量数据造成压力，不利于地产需求端，推进节奏及与需求端政策配合很重要 [8] - 提振地产需求需需求端扩张性政策配合，提升居民就业和收入预期，反内卷降低实际利率；若无收入提升预期，物价提升会压制实际可支配收入，提振地产需求依赖总需求扩张引致的良性通胀，而非供给侧优化下的成本上涨 [2][8] - 反内卷政策抬升顺周期板块估值水平，风偏较高时地产股有补涨空间，关注轻库存和优质现金流方向 [8]