报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 二季度REIT经营表现基本延续预期趋势，保障房、消费、市政环保板块多数项目经营稳健，仓储出租率升但租金承压，产业园延续前期走势，高速与能源板块内部分化 [4][6] - REIT二季度报披露后整体行情走低，与一季度报披露后行情板块结构差异大，本轮回调正值投资者风险偏好转换和大类资产行情轮动期，基本面定价权重小 [4][38] - 短期REIT整体行情或受债性主导，经营弹性低的项目关注宏观大类资产轮动主线，负债端稳定的投资者可考虑长期配置价值；分子端弹性高的项目与板块短期受市场情绪和交易者结构影响，长期看经营表现 [4] 根据相关目录分别进行总结 二季度REIT业绩表现 - 保障房板块整体经营稳健，配租类和市场化租赁类项目收入指标多同比环比正增，部分项目受扩募、税收等因素影响 [7] - 高速板块项目间收入与经营分化，受季节性和路网变化影响，不同项目营业收入同比增速在 -12% - 16%不等 [11] - 能源板块因“看天吃饭”属性，收入与经营指标波动率高，电价市场化改革是主要影响因素，不同项目收入表现分化 [16] - 市政环保板块整体经营稳定，部分项目受供暖季、垃圾处理量、污水处理量等因素影响，收入有不同程度变化 [19] - 产业园板块延续过去经营走势，工业厂房类项目相对稳定，研发办公类项目多面临“以价换量”和“量价齐跌”情况，收入指标同比降幅多在7% - 25%区间 [22] - 仓储物流板块经营韧性较足，多数项目出租率企稳回升，但租金仍承压，过半可比项目EBITDA增速环比为正，可供分配金额环比收正 [27] - 消费板块经营稳健，部分项目收入受季节性影响环比回落，但经营指标保持相对高位，奥特莱斯项目季节性特征显著 [31] 交易结构造成的基本面背离 - 与一季度报披露后行情不同，二季度报披露后REIT行情虽整体回调，但板块间分化小，主要由保障房、市政板块领跌，产业园板块跌幅小 [38] - 一季度报披露后回调由分子端驱动，二季度报披露后回调由分母端驱动，本轮回调围绕投资者风险偏好转变，REIT市场偏债型项目跌幅更深 [41]