行业投资评级 - 房地产行业评级为"推荐（维持）" [1] 核心观点 - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点 [5] - 现房销售相关政策或难以"一刀切"，更可能以试点形式推进，长期有助于优质房企构筑护城河 [5] - 当前板块调整后PB约1.0倍，已基本反应现房销售对商业模式的担忧，销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍 [5] - 城镇化进入稳定发展期，城市更新将转向存量提质增效为主 [5] 市场数据表现 新房市场 - 7月样本39城新房网签面积同比降19%，降幅较6月扩大6 PCT；一线城市同比降22%（扩大21 PCT），二线城市同比降13%（收窄1 PCT） [3] - 7月新房网签面积环比低于过去4年同期水平 [10] - 贸易五省19城新房网签面积同比降幅同步扩大 [11] 二手房市场 - 7月样本16城二手房网签面积同比降7%，降幅较6月扩大3 PCT；一线城市同比降9%（转负），三线城市同比降1%（收窄8 PCT） [3] - 二手房网签面积环比处于近5年同期中间水平 [13][15] 土地市场 - 2025年1-7月300城土地成交建面同比降6%（较1-6月扩大1 PCT），成交均价同比涨32%（收窄1 PCT） [21] - 7月单月土地溢价率较6月上升2 PCT至8%，流拍率下降4.4 PCT [23][27] - 一线城市7月成交楼面均价同比涨91%至43600元/㎡，溢价率22% [21] 库存与流动性 - 推盘未售库存和去化周期边际上升，拿地未售库存边际下降 [30] - 12城二手带看人数环比降幅扩大0.4 PCT至-8.7% [41] - 挂牌价调涨房源占比下降0.1 PCT至6.0% [46] 行业规模 - 房地产板块总市值2829.9十亿元，占A股3.0%；流通市值2676.9十亿元，占3.2% [7] - 行业指数近12个月绝对涨幅34.7%，相对沪深300超额收益16.1 PCT [8]