报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 7 月 28 日 - 8 月 1 日）中证 REITs 全收益指数上涨 1.25% 重回 1100 点位，市场风险偏好降温下 REITs 表现亮眼；二级市场消费设施、租赁住房领涨，成交活跃度略有下降；一级市场中金唯品会奥莱 REIT 通过上交所审核 [1][9] 报告目录总结 二级市场 价格：消费设施、租赁住房领涨 - 七大 REITs 板块止跌回升，消费设施、租赁住房涨幅靠前，分别达 4.58%、3.70% [16][18] - 华润商业作为消费设施龙头，预测 2025 年分派率在 3.4 - 3.5%，可关注扩募对分派率的提升；8 只租赁住房 REITs 本周普遍上涨 2 - 4% [16][19] - 个券层面，华夏首创奥莱、工银蒙能清洁能源、华夏华润商业涨幅居前，中金湖北科投光谷、华泰江苏交控、华夏越秀高速跌幅靠前 [21] 流动性：成交活跃度略有下降 - 本周市场成交情绪一般，后半周回暖，日均成交额 5.54 亿元、日均成交量 1.24 亿份、日均换手率 0.60%，环比分别下降 4.95%、4.51%、0.03pct [24] - 分板块看，租赁住房、市政环保和消费设施日均换手率靠前，但各板块换手率均降至 1% 以下 [28] - 个券层面，华安百联消费、中金中国绿发商业资产和中金亦庄产业园交易活跃度前三，东吴苏园产业、平安广州广河等换手率很低 [30] - 8 月有 3 个项目解禁，需关注潜在交易压力 [33] 估值：园区、仓储板块分派率仍在 4% 以上 - 从中债估值收益率看，交通、仓储物流、产业园区板块靠前，具有挖掘空间；从现金分派率看，产权类项目中产业园区、仓储和消费分派率较高，租赁住房平均分派率仅 2.67% [37] 一级市场 首发：中金唯品会奥莱 REIT 通过上交所审核 - 8 月 1 日，中金唯品会奥莱 REIT 获上交所审核通过，原始权益人为杉杉商业集团，基础资产为杉井奥特莱斯，预测 2026 年现金分派率为 5.65% [43] - 截至 2025 年 8 月 1 日，年内剩余潜在发行项目 7 - 10 单左右 [43] 本周其他要闻 - 工银河北高速 REIT 2025 年第一次分红，拟分配 1.3 亿元；6 月路费收入 4576.45 万元，日均车流量 1.52 万辆次 [49] - 中金普洛斯、华安张江产业园、中金重庆两江 REIT 拟举办投资者开放日活动 [53]