行业评级 - 房地产行业投资评级为"增持"（维持）[1] 核心观点 - 北京放宽限购政策，五环外不限购并加大公积金贷款支持力度[8][16] - 周度一二手房成交规模同环比均下降：一手房成交套数同比-12%，环比-21.3%；二手房成交套数同比-1.7%，环比-8.2%[6][32] - 建议关注财务稳健的龙头房企（保利发展、招商蛇口等）及物业管理公司（华润万象生活、保利物业等）[8] 市场表现 - 申万房地产指数上涨2.16%，跑赢沪深300指数0.93个百分点[5][13] - 个股涨幅前五：黑牡丹、*ST荣控、亚通股份等；跌幅前五：大连友谊、珠江股份等[13] 行业基本面 一手房市场 - 38城周度成交面积182.9万方，同比-15.5%，环比-27%[6][21] - 一线城市成交面积同比-35.6%（北京-47.7%），二线城市同比-5.2%（武汉+22.8%）[31] 二手房市场 - 16城周度成交面积150.7万方，同比-2.4%，环比-8.7%[6][32] - 一线城市成交套数同比+1%（深圳+9.6%），三四线城市成交面积同比+20.5%[48] 库存与土地市场 - 17城商品房库存面积1.88亿方，去化周期148周[6][58] - 土地供应量同比+10.5%，成交楼面价1447元/平，溢价率3.6%[7][59] 重点公司 - 保利发展2025E PE 17.4倍，招商蛇口2025E PE 18.5倍，均获"买入"评级[4][8] - 华润万象生活2025E PE 18.9倍，保利物业2025E PE 11.0倍[4][8] 政策动态 - 北京优化限购：五环外不限套数，公积金贷款额度最高100万[16] - 苏州出台私有住房更新规定，限制层高和建筑形式[15] - 郴州设定住宅建设"双限"红线：建筑高度≤26层，容积率≤3.1[15]