行业投资评级 - 报告对房地产行业维持"看好"评级 [12] 核心观点 - 产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题，行业量价快速下行阶段可能已经过去 [5] - 核心区和优质房产具备结构性亮点，当前地产股较底部溢价不大，顺周期板块估值抬升提供补涨空间 [5] - 建议关注轻库存、区域优势明显且产品力强的龙头房企，以及现金流稳定的经纪、商业地产和央国企物管公司 [5] 产业政策分析 - 未来政策空间分为三层：常规框架内优化（首付/利率/限购/税费）、需求端定向宽松（结构性工具/公积金降息）、超常规手段（收储/旧改）[2][9] - 公积金存贷款利率目前明显偏高，定向降息后租售比与房贷利率倒挂将显著收敛 [9] - 北京已取消五环外购房套数限制（保留社保要求），上海计划2026年全面启动城中村改造 [7][20] 市场表现 - 本周长江房地产指数上涨1.84%，超额收益0.61%，年初累计收益1.39% [6][16] - 开发类标的平均涨幅2.90%，物业类涨0.98%，REITs微涨0.01% [16][18] - 新城发展(1030.HK)单周涨幅9.09%，建发国际集团(1908.HK)涨8.67%领跑开发板块 [16] 销售数据 - 37城新房成交四周滚动同比-19.1%，19城二手房同比-0.5%（较上周+1.6pct）[8][21] - 年初至今新房累计同比-5.3%，二手房+14.6%，8月前8日新房同比-23.1% [8][21] - 一线城市新房成交四周同比-24.0%，二手房-8.1%，二线城市二手房同比转正至1.2% [21] 政策动态 - 北京优化政策：五环外不限购/公积金首套认定放宽/二套贷款额度提至100万/首付比例统一降至30% [20] - 上海明确2026年启动城中村整体改造，2027年完成小梁薄板房屋改造 [7][20]