房地产周期表现 - 中国2015-2021年房地产繁荣期后，2021年峰值至今住宅均价和新建住宅销售面积分别下滑14.4%和49.0%[3] - 美国2000-2006年房地产泡沫期房价和新屋销量峰值分别上涨70.5%和48.3%，调整期分别下滑26.1%和76.0%[3] - 日本1986-1991年房地产繁荣期房价上涨47.7%，随后至2007年下跌43.3%[4] 居民债务与消费影响 - 房价收入比越低的国家居民杠杆率反而越高，如美国峰值杠杆率达98.6%[5] - 美国居民债务快速收缩导致2008-2009年零售增速暴跌至-9.6%，但后续恢复较快[5] - 日本居民债务趋平但零售增速中枢长期下移至-0.5%[5] - 中国2021年后居民债务扩张停滞，零售增速中枢降至3.5%左右[5] 政策建议 - 建议对房贷进行降息缓解居民债务负担，可能需补充商业银行资本金[6] - 中央财政加大耐用消费品补贴，地方财政收购存量商品房转保障房[6] - 改变城镇化"中心化"模式，降低土地价格分化，优化要素价格体系[6]