行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业的单一投资评级，但在投资建议部分对多个细分领域和具体公司给出了“买入”、“增持”或“中性”的评级 [6][73] 核心观点 - 近期北京五环外限购套数取消以及有望出台政策推动央企和AMC收储存量房等消息，反映市场对于地产进一步出台政策预期较为乐观 [6] - 从财政端来看，专项债对城中村改造和收购存量土地均给到一定支持，预计后续落地速度有望加速 [6] - 考虑到当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股 [6] 行情回顾 - A股地产：本周（8.16-8.22）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第31 [2][18] - 港股地产：本周恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.6%，在各板块中位列第9 [2][18] - 港股物业：本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.1%，物业指数对恒生中国企业指数（+0.5%）和沪深300指数（+4.2%）的相对收益分别为+0.7%和-3.1% [2][23] - 个股表现： - A股及港股地产涨幅前五：ST中迪 (+17.2%)、深深房A (+14.4%)、汇景控股 (+14.3%)、黑牡丹 (+13.3%)、禹洲集团 (+12.2%) [18] - A股及港股地产跌幅前五：绿景中国地产 (-15.9%)、正荣地产 (-13.6%)、衢州发展 (-11.7%)、*ST南置 (-11.1%)、中国海外宏洋集团 (-8.9%) [18] - 港股物业涨幅前五：鑫苑服务 (+17.2%)、领悦服务集团 (+16.3%)、滨江服务 (+8.8%)、建发物业 (+8.3%)、万物云 (+7.3%) [23] - 港股物业跌幅前五：第一服务控股 (-9.2%)、烨星集团 (-5.2%)、恒大物业 (-5.2%)、远洋服务 (-5.2%)、越秀服务 (-5.1%) [23] 土地市场数据 - 周度数据：本周（8.16-8.22）全国300城宅地成交建面553万㎡，单周环比-14%，单周同比-52%，平均溢价率5% [2][30] - 累计数据：2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面23666万㎡，累计同比-5.4% [2][30] - 房企拿地：年初至今，绿城中国、中海地产、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为552亿元、542亿元、440亿元、356亿元、347亿元 [2][30][36] 新房市场数据 - 成交量：本周（8.16-8.22）47个城市商品房成交285万方，成交量环比+8%，同比-11%，整体维持季节性低位 [3][39] - 成交价格：7月新房售价环比-0.3%，环比跌幅持平，同比-3.4%，同比降幅持续收窄，结合量价，景气度下行趋缓 [3] - 分能级表现： - 一线城市：周环比+5%，周同比-37% [3] - 二线城市：周环比+38%，周同比+6% [3] - 三四线城市：周环比-13%，周同比-12% [3] - 累计同比：年初至今47城新房成交面积累计同比-2%，其中一线城市累计同比-5%，二线城市累计同比-5%，三四线城市累计同比+4% [39] 二手房市场数据 - 成交量：本周（8.16-8.22）22个城市二手房成交227万方，成交量环比+4%，同比+8%，与去年同期水平相当 [3][47] - 成交价格：7月二手房售价环比-0.5%，环比降幅略有收窄，同比-5.9%，同比降幅持续收窄，结合量价，景气度底部企稳 [3] - 分能级表现： - 一线城市：周环比+7%，周同比+8% [3] - 二线城市：周环比+9%，周同比+5% [3] - 三四线城市：周环比-9%，周同比+16% [3] - 累计同比：年初至今22城二手房成交面积累计同比+15%，其中一线城市累计同比+19%，二线城市累计同比+14%，三四线城市累计同比+12% [47] 库存与去化 - 库存总量：本周10城商品房可售面积为1.02亿平米，环比0%，同比-8.1% [55] - 去化周期：以3个月移动平均成交面积计算，去化周期为24.7个月，较上周增加0.7个月，较去年同比增加1.0个月 [55] - 重点城市：北京去化周期27.7个月，上海8.6个月，广州34.4个月，深圳19.7个月 [59] 政策与资金支持 - 城中村改造专项债：2025年前7月城中村改造融资573亿元，较2024年同期增加475亿元，同比增长487% [4][13] - 分城市能级：一线城市发行规模329亿元，同比增长43.4倍；二线城市128.2亿元，同比增长149%；三四线城市115.5亿元，同比增长198% [4][13][14] - 专项债收储闲置土地：截至8月18日，全国各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地超4300宗，总用地面积超2.2亿平方米，总金额超5500亿元 [5][15] - 区域分布：广东省拟收储金额近790亿元，位居第一；浙江、重庆、河南、福建紧随其后 [5][16] - 落地进度：已发行/即将发行的专项债总金额超1500亿元，仅占拟收储总金额的27%，反映资金仍较为紧缺 [5][15] - 行业政策：国务院提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造 [60] 公司动态与业绩 - 房企盈利预警：多家房企发布2025年上半年盈利警告，预计出现大幅亏损，例如碧桂园预计亏损185亿至215亿元，正荣地产预计归母净利润亏损64亿至66亿元，中国奥园预计净亏损不超过95亿元 [62][63] - 部分房企业绩增长：建发国际集团上半年净利润同比增长11.83%至9.14亿元；美的置业预计上半年净利润达2.5亿至3.5亿元，较去年同期显著提升 [62] - 物管公司业绩分化：万物云上半年净利润同比增长2.63%至7.92亿元；滨江服务净利润同比增长12.21%至2.98亿元；而合景悠活、远洋服务等预计录得净亏损 [64][65] - 债务重组进展：碧桂园、融创中国、弘阳地产等公司公布了债务重组相关进展 [62] 行业估值 - A股地产：PE-TTM历史区间波动，当前值处于长期平均线附近 [67] - 港股地产：PE-TTM处于历史较低水平 [69] - 港股物业：PE-TTM同样处于历史较低区间 [71] - 覆盖公司估值：报告覆盖的20家公司平均PE（2025E）为14.1倍，中位值为10.4倍，其中保利发展、招商蛇口、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、贝壳等获“买入”评级 [73] 投资建议 - 开发商：首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展 [6] - 中介平台：推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家 [6] - 物管商管：推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活 [6]