投资评级 - 维持"买入"评级 目标价46.60港币 较当前41.62港币存在约12%上行空间 [1][6] 核心业绩表现 - 25H1营收85.2亿元 同比增长7% 归母净利润20.3亿元 同比增长7% [1] - 核心净利润20.1亿元 同比增长15% 符合全年双位数增长指引 [1] - 毛利率提升3.1个百分点至37.1% 盈利能力持续改善 [2] - 中期派息率100%（含40%特别派息） 大幅超出全年60%基础派息率指引 [1][2] 商业航道表现 - 商业航道营收同比增长15% 显著高于物业航道1%的增速 [2] - 购物中心零售额达1220亿元 同比增长21% 同店增长10% [3] - 租金收入147亿元 同比增长17% NOI利润率提升0.4个百分点至68.2% [3] - 新开业4个购物中心 新签约6个第三方项目 在营项目达125个 [3] - 53个购物中心零售额位列当地第一 104个位列前三 [3] - 商业航道毛利率大幅提升5.2个百分点至66.1% 受益于数字化降本和经营杠杆 [2] - 预计25H2及2026年将分别新开9个和13个购物中心 [3] 物业航道表现 - 基础物管营收保持增长 住宅/城市空间业态分别同比增长9%/15% [4] - 在管面积增速（6%/3%）低于营收增速 显示项目质量提升 [4] - 基础物管毛利率提升1.1个百分点至15.9% 因主动退出亏损项目并提升拓展门槛 [4] - 社区增值服务营收同比下降33% 但毛利率提升9.5个百分点至40.4% [4] - 业务结构向平台化、轻资产模式转型 剥离低盈利业务 [4] 盈利预测与估值 - 维持2025-2027年核心EPS预测1.77/2.01/2.28元 [5] - 目标价上调至46.60港币（前值39.81港币） 基于24倍2025年PE [5] - 可比公司平均2025年PE为14倍 公司估值溢价体现商管壁垒和股东回报重视度 [5] - 预计2025年营收184亿元（+8%） 归母净利润41.66亿元（+14.8%） [10] 行业地位与竞争优势 - 购物中心经营表现持续跑赢社零增速 显示强大运营能力 [3] - 城市空间业态成为新增长点 营收增速达15% [4] - 数字化战略成效显著 推动商业航道毛利率提升至66.1% [2] - 高质量项目拓展策略见效 物业航道盈利能力改善 [4]