行业投资评级 - 投资评级为看好 维持[13] 核心观点 - 7月核心城市核心地块供应继续放缓 低线城市土地供应有所放量[2][6] - 土地成交整体平淡 仅低线城市同比边际改善[2][7] - 中海 绿城 招蛇7月在土地市场积极发力 金茂 建发 绿城1-7月拿地强度较高且销售表现更好[2][8] - 7月样本房企重点项目中 滨江预计利润兑现相对更优 绿城 招蛇 中海获取地块区位能级更高[2][9] - 结构上重视具备区域优势 产品力和轻库存的龙头房企 以及拥有稳定现金流的龙头经纪 商业地产和央国企物管[2][10] 土地供应情况 - 2025年1-7月全国300城涉宅用地累计推出建面同比-17% 一线/二线/三四线累计同比分别为+23%/-2%/-21%[6] - 北上广深杭成等6城核心行政区累计同比+30% 一二线及6城核心供应累计同比继续回落 三四线供应累计同比降幅收窄[6] - 7月当月300城涉宅用地推出建面环比-22% 6城核心当月推出建面环比-51%[6] - 一线/二线/三四线当月推出建面环比分别为-39%/-48%/+1% 6-7月三四线城市土地供应为年内最高[6] 土地成交情况 - 1-7月全国300城涉宅用地累计成交建面/成交金额同比分别为-6%/+25%[7] - 一线/二线/三四线累计成交建面同比分别为+15%/+9%/-10% 累计成交金额同比分别为+49%/+34%/+2%[7] - 6城核心行政区累计成交建面/成交金额同比分别为+41%/+80% 仅三四线成交同比边际改善[7] - 7月当月300城成交建面/成交金额环比分别为-16%/-27% 成交溢价率8.4%边际提升 流拍率进一步降低至7.6%[7] 房企拿地表现 - 7月中海 绿城 招蛇拿地力度较大 全口径拿地金额分列前3 为149亿元 139亿元 68亿元[8] - 1-7月累计拿地金额前3位是绿城 建发 中海 拿地金额分别为621亿元 617亿元 553亿元[8] - 累计拿地金额同比涨幅超80%的依次有金茂 中海 绿城 招蛇 保利 建发 华润等[8] - 金茂 建发 绿城等1-7月拿地强度超70%处较高水平 金茂 越秀 建发 华发等销售同比表现较好[8] 重点项目质量分析 - 区位能级角度 7月中海（3宗 143亿） 绿城（4宗 133亿） 招蛇（3宗 62亿） 金茂（1宗 15亿）获取地块均位于高能区[9] - 其他房企（滨江 保利 建发 华润）获取重点地块也均位于高中能级[9] - 盈利水平角度 本月保利 建发 金茂（各1宗）获取项目预计盈利水平较优[9] - 滨江（2宗 34亿） 华润（1宗 27亿）也有较好预期利润兑现度[9] - 综合考虑获取数量和质量 7月滨江获取重点项目利润兑现相对更优 绿城 招蛇 中海获取能级更高[9] 具体项目清单 - 样本房企7月获取总地价超10亿元重点项目共16宗 覆盖深圳 上海 武汉 杭州 长沙 苏州 温州 南京等城市[40] - 最高单宗成交价项目为绿城获取上海虹口区北外滩地块（64.72亿元 楼面价126,577元/平）[40] - 最高楼面价项目为绿城上海虹口地块（126,577元/平） 其次为招蛇深圳前海地块（84,180元/平）[40] - 可对标最高售价项目为中海上海静安地块（14.1万元/平）和绿城上海虹口地块（16.6万元/平）[40]