投资评级 - 华润万象生活投资评级为"推荐"且维持该评级 [2] - 目标价45.26港元 当前价37.84港元 [5] 核心财务表现 - 2025年上半年营收85.24亿元 同比增长6.5% [2][8] - 归母净利润20.3亿元 同比增长7.4% [2][8] - 核心归母净利润20.11亿元 同比增长15% [2][8] - 预测2025-2027年归母净利润分别为42.57/48.94/56.22亿元 同比增长17%/15%/15% [4] - 预测每股收益1.87/2.14/2.46元 市盈率19/16/14倍 [4] 业务分项表现 - 购物中心业务营收22.6亿元 同比增长19.8% 毛利率78.7% 提升6.2个百分点 [8] - 写字楼业务营收10亿元 同比增长4.5% 毛利率37.7% [8] - 物业航道业务营收51.6亿元 同比增长1.1% 毛利率18.8% [8] - 生态圈业务营收1亿元 同比增长104% 毛利率37.2% [8] 购物中心经营指标 - 在管项目125个 新开业4个 零售额同比增长21% [8] - 重奢零售额同比增长13.2% 非重奢同比增长26.4% [8] - 平均出租率97.1% 较2024年末提升0.4个百分点 [8] - 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% [8] - NOI同比增长18.0%至100亿元 NOI Margin提升0.4个百分点至68.2% [8] 物业航道细分表现 - 在管面积4.2亿平方米 较2024年末提升1.8% [8] - 住宅物管营收35.01亿元 同比增长8.8% 毛利率16.6% [8] - 非业主增值服务营收2.2亿元 同比下降34.6% [8] - 业主增值服务营收4.87亿元 同比下降32.7% [8] - 城市空间服务营收9.49亿元 同比增长15.1% [8] 分红政策 - 中期股息0.529元/股 同比增长89.6% 基础派息率60% [8] - 宣派特别股息0.352元/股 合计0.881元/股 同比增长216% [8] - 实现100%核心净利润分派 [2][8] 估值与预测 - 基于剩余收益模型测算合理市值1033亿港元 [8] - 预测2025-2027年营业收入183.32/205.18/230.64亿元 同比增长8%/12%/12% [4] - 预测毛利率35.2%/35.7%/36.4% 净利率23.2%/23.9%/24.4% [10] - 预测ROE 23.5%/22.4%/21.3% [10]