投资评级与目标价 - 维持增持评级 目标价1.81港元 [1] 核心业绩表现 - 上半年收入251亿元 同比增长14% 归母净利润11亿元 同比增长8% [1] - 中期派息每股0.03港元 同比持平 [1] - 物业开发结转收入同比增长17% 结转毛利率提升1个百分点至12% [2] - 少数股东损益占比同比下降31个百分点至15% [2] 业务板块分析 - 非开发业务收入同比增长3%至51亿元 其中物业服务收入增长20% [2] - 物业租赁/酒店经营/物业服务毛利率分别为79%/34%/23% [2] - 在管面积达1.1亿平方米 同比增长11% [2] - 商业运营销售额及EBITDA均增长4% [2] 销售与投资表现 - 合同销售额534亿元 同比增长20% 增幅居TOP10房企首位 [3] - 行业排名提升至第9位 创历史新高 [3] - 新获取16个项目全部位于一二线城市 北京上海投资占比达66% [3] - 未售土储货值3200亿元 88%位于一二线城市 一线城市占比30% [3] 财务与融资状况 - 有息负债1233亿元 环比持平 三道红线维持绿档 [4] - 短债占比22% 开发贷/经营贷占比提升19个百分点至41% [4] - 外币债务占比下降4个百分点至21% [4] - 平均融资成本下降90个基点至2.96% [4] 盈利预测与估值 - 上调2025-2027年EPS至0.10/0.10/0.11元 较前值上调11%/11%/10% [5] - 2025年预测BPS为4.03元 [5] - 给予2025年PB估值0.41倍 基于业绩波动性高于可比公司 [5] - 可比公司平均2025年PB为0.45倍 [19] 经营目标与展望 - 全年计划供货2000亿元 较年初计划增加11% [3] - 预计可实现1100亿元年度销售目标 [3] - 推进"奋进计划" 三年内解决80%存量问题 [1] - 华夏金茂商业REIT运营指标逆势上升 具备持续资产输出能力 [4]