投资评级 - 维持"买入"评级 投资评级基于公司运营服务收入稳健增长和后续盈利修复预期 [6] 核心财务表现 - 2025年上半年收入587.5亿元 同比增长25.4% 其中地产开发收入454.8亿元(同比+34.7%) 运营及服务收入132.7亿元(同比+1.3%) [7] - 归母净利润32.2亿元 同比下降45.2% 核心归母净利润约13.8亿元 [7] - 整体毛利率12.6% 同比下降7.9个百分点 开发/运营/服务业务毛利率分别为0.2%/77.7%/30.0% [7] - 派发中期每股股息0.07元人民币 股息支付率占归母净利润21.7% [7] 负债与融资状况 - 有息负债1698亿元 较年初压降65亿元 [7] - 剔预负债率56.1% 净负债率51.2% 现金短债比1.74倍 [7] - 平均融资成本降至3.58% 同比下降42个基点 [7] - 在手现金446.7亿元 [7] 销售与土地储备 - 2025年上半年销售金额350.1亿元 同比下降31.5% 销售面积261.5万平方米 同比下降28.5% [8] - 已售未结转金额1059亿元 面积854万平方米 [8] - 新增土地储备4宗(上海/苏州/重庆/贵阳) 总建筑面积24.9万平方米 权益拿地金额14.5亿元 长三角和西部区域面积占比分别为52.2%和47.8% [8] - 总土地储备2840万平方米 权益比例74.4% [8] 运营业务表现 - 运营收入70.1亿元 同比增长2.5% 其中商场收入占比78.5% [9] - 运营毛利率77.7% 同比提升2.3个百分点 [9] - 已开业商场面积943万平方米 租金收入同比增长4.9% 整体出租率96.8% [9] - 冠寓开业12.7万间 出租率95.6% [9] 服务业务发展 - 服务收入62.6亿元 同比基本持平(+0.02%) 毛利率30.0% [9] - 在管面积约4亿平方米 [9] - 新增代建面积852万平方米 代建销售额84亿元 智慧营造营收7.0亿元 [9] 盈利预测与估值 - 预计2025-2027年归母净利润分别为68.7/72.6/76.4亿元 [6] - 对应EPS分别为0.98/1.04/1.09元 [6] - 当前股价对应PE估值分别为9.8/9.3/8.8倍 [6]