投资评级 - 维持"买入"评级 [7] 核心观点 - 华润置地是国内稀缺的多元地产商，业务模式优势明显，开发业务能力行业领先，土储充裕且结构优良，商业运营龙头地位稳固，REITs打通资产退出通道，优质自持资产提供稳定现金流 [1][8] 财务业绩 - 2025H1营收949亿元（同比增长19.9%），归母净利润119亿元（同比增长16.2%），核心归母净利润100亿元（同比下降6.6%） [5][8] - 综合毛利率24.0%（同比提升1.8个百分点），开发业务毛利率15.6%（提升3.2个百分点），经营性不动产业务毛利率72.9%（提升1.4个百分点） [8] - 中期每股分红0.2元，派息率14.3%（相对核心业绩） [5] - 预收账款2134.5亿元（同比下降25.5%），预收款/年化结算收入=0.85X [8] 开发业务 - 2025H1全口径销售额1103亿元（同比下降11.6%），行业排名第三，销售面积411.9万方（同比下降21.0%），销售均价2.7万元/平（同比上升11.9%） [8] - 全口径拿地金额447.3亿元（同比上升74.7%），拿地面积148.2万方（同比下降26.8%），拿地楼板价3.0万元/平（同比上升138.5%），拿地强度40.6% [8] - 开发土储可售面积4119万方（较去年底下降6.2%），一二线城市面积占比70% [8] 商业运营 - 购物中心零售额1101亿元（同比增长20.2%），其中重奢同比增长13.3%，非重奢同比增长24.9%，同店增速9.4% [8] - 出租率97.3%（较2024年底提升0.2个百分点），近九成在营购物中心零售额排名当地前三 [8] - 租金收入104亿元（同比增长9.9%），销管费率12.1%（同比下降2.0个百分点），经营利润率65.9% [8] - 累计开业购物中心94座，2025H1新开2座，下半年预计新开4座，2026-2028年计划每年新开5/6/5座，至2028年底累计开业量将达114个 [8] 业绩展望 - 预测2025-2027年归母净利润262/270/282亿元，同比增速2%/3%/5%，对应PE为7.6/7.4/7.0倍 [8]