投资评级 - 维持"买入"评级 目标价19.08港元[1] 核心观点 - 短期盈利承压但长期韧性显著 开发业务规模与运营优势保持行业领先[1] - 充裕优质土储和已售未结资源为后续销售修复和利润企稳提供支撑[1][2][3] - 商业运营展现较强韧性 融资成本维持行业低位 资产证券化取得实质性进展[2][4] 财务表现 - 2025H1收入832亿元 同比下降4% 归母净利润86亿元 同比下降17%[1] - 开发业务结转收入780亿元 同比下降5% 结转毛利率15.8% 较2024年下降0.5个百分点[2] - 已售未结资源1750亿元 对应毛利率18.8% 其中50%-60%将在2025H2结转[2] - 商业运营收入35.4亿元 同比持平 一线城市项目收入占比提升5个百分点至47%[2] - 购物中心成熟期项目出租率96.2% 经营利润率56.8% 同比提升1个百分点[2] 业务运营 - 2025H1全口径合约销售额1202亿元（含宏洋） 同比下降19% 行业排名第二[3] - 在14个城市位居第一 31个城市位列前三[3] - 新获取17个地块 全口径拿地额404亿元 同比增长213% 规模位列行业第一[3] - 一线城市拿地占比64%[3] - 总土储面积2877万平方米（不含宏洋） 一线及强二线占比85%[3] - 下半年总可售货值约5200亿元（含宏洋） 一线及14个强二线城市占比93%[3] 财务状况 - 有息负债2275亿元 环比下降5.8%[4] - 剔预资产负债率45.7% 净负债率28.4% 处于行业最低区间[4] - 现金短债比4.9倍 现金占总资产比例12.1%[4] - 人民币债务占比84.8% 较2024年末提升2.5个百分点[4] - 短期债务占比7.6% 下降4.3个百分点[4] - 平均融资成本2.9% 销售及行政费用比率3.8% 均保持行业低位[4] 股东回报 - 中期每股派息25港仙 派息率29%[4] 盈利预测 - 上调2025-2027年营收及毛利率假设[5] - 2025-2027年EPS预测调整为1.39/1.48/1.60元（前值1.35/1.43/1.59元）[5] - 对应上调幅度分别为3.0%/3.5%/0.6%[5] - 2025E BPS为35.56元[5]