行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 上海优化限购限贷政策 外环外不再限制购房套数 单身按家庭执行限购政策 信贷政策调整包括公积金贷款额度提升15% 支持公积金支付首付与"又提又贷" 商贷利率不再区分首套二套 [6] - 城市高质量发展意见出台 支持老旧住房原拆原建 激活存量资源潜力 鼓励存量住房转性 推进"好房子"建设 [6] - 房地产销售与投资等基本面数据明显走弱 推动市场"止跌回稳"仍是主要目标 [6] - 政策对局部地区市场情绪有阶段性提振 但政策效果仍待观察 [6] - 高质量开展城市更新已成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 [6] 市场表现 新房市场 - 40城新房成交面积219.6万平 环比上升12.8% 同比下降2.4% 同比降幅较上周收窄8.0个百分点 [6] - 一/二/三四线城市新房成交面积环比增速分别为13.3%/5.3%/32.2% 同比增速分别为-20.4%/2.7%/15.8% [6] - 12城新房库存面积8261万平 环比增速-26.6% 同比增速-14.7% [6] - 新房去化周期18.8个月 环比下降0.2个月 同比上升1.3个月 [6] - 一/二/三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.2/15.4/68.3个月 [6] 二手房市场 - 18城二手房成交面积156.5万平 环比下降2.3% 同比上升6.6% 同比增速较上周提升1.5个百分点 [6] - 一/二/三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-3.4%/-4.1%/4.3% 同比增速分别为-1.6%/11.0%/24.6% [6] 土地市场 - 百城全类型土地规划建面1091.1万平 环比上升43.4% 同比下降34.9% [6] - 成交土地总价143.8亿元 环比下降27.9% 同比下降55.1% [6] - 楼面均价1318元/平 环比下降49.7% 同比下降31.0% [6] - 土地溢价率2.5% 环比上升0.3个百分点 同比下降1.2个百分点 [6] - 住宅类土地规划建面120.6万平 环比下降24.5% 同比下降57.6% [6] - 住宅土地总价47.9亿元 环比下降68.9% 同比下降69.5% [6] 债券市场 - 房地产行业国内债券总发行量35.0亿元 环比下降76.3% 同比下降76.5% [6] - 总偿还量127.1亿元 环比下降16.1% 同比上升242.1% [6] - 净融资额-92.1亿元 [6] 板块表现 - 房地产行业绝对收益-0.1% 较上周下降0.6个百分点 [6] - 相对沪深300收益-2.8% 较上周上升0.9个百分点 [6] - 板块PE为30.67X 较上周上升3.62X [6] 政策动态 - 上海优化限购限贷政策 外环外购房不限套数 信贷政策大幅调整 [6] - 住建部央行印发房地产从业机构反洗钱工作管理办法 [94] - 山东累计发放公积金贷款突破1万亿元 达10143.2亿元 [95] - 河南南阳出台20条房地产新政 降低购房成本 支持企业融资 [95] - 广州推进城中村改造 采用"留改拆"并举模式 [96] 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定且重仓高能级城市房企 "小而美"房企 经营策略有变化房企 受益于二手房修复的经纪公司 [6] - 具体关注标的：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团、保利置业集团、城投控股、新城控股、金地集团、龙湖集团、贝壳-W、我爱我家 [6]