行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 核心观点 - 北上优化限购政策短期利于提振市场预期和区域成交恢复 但中长期应淡化短期政策关注 聚焦核心区及好房子逐步止跌回稳的确定性[3] - 地产板块年初至今涨幅6.8% 大幅跑输沪深300的13.6% 在整体估值抬升背景下存在板块轮动可能性[3] - 李强总理强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 潜在政策空间犹存[3] - 二手房市场以价换量定位刚需 好房子定位改善需求且供应有限 预计短期热度持续[3] - 部分房企报表端已见改善迹象 如滨江 建发中报同比正增长[3] 政策分析 - 中央城市工作会议明确城市发展转向存量提质增效阶段 部署七方面重点任务包括建设绿色低碳城市[5] - 政治局会议要求高质量开展城市更新 国务院会议强调多管齐下释放改善性需求[5] - 北上优化调控政策：北京五环外购房不限套数 上海外环外购房不限套数 成年单身人士视同家庭[7] - 2025年前7月北京五环外新房成交占比81.6% 二手房占比51.1% 2024年上海外环外新房成交占比67.7% 二手房占比52.1%[7] - 重庆 苏州等地出台补贴政策 公积金支持等宽松措施[8] 资金状况 - 2025年7月M2同比增长8.8% 增速环比升0.5个百分点 社融存量同比增长9% 增速环比升0.1个百分点[14] - 2025年8月LPR报价环比持平 7月新增居民中长期贷款-1100亿元 同比少增1200亿元[14] - 2025Q2新发放个人住房贷款利率3.09% 较上半年3.1%延续下行趋势[19] - 7月境内债融资规模470亿元 环比升93.7% 创2025年新高 平均发行利率2.3%[19] - 民营房企信用债发行回暖 新城控股2025年以来首次发行5年期信用债[19] 楼市表现 - 7月重点50城新房日均成交同比降23.7% 环比降32.4% 8月（截至25日）环比降7.4%[23] - 7月重点20城二手房日均成交同比降4.5% 环比降4.2% 8月（截至25日）环比降8.5%[23] - 北京政策优化后8.9-8.24日新房及二手房日均成交较8月前8日增长45%和10%[23] - 7月70城新建住宅价格环比降0.3% 二手住宅环比降0.5% 新房表现优于二手[30] - 一线城市新建住宅价格环比降0.2% 降幅收窄 二手住宅环比降1% 降幅扩大[30] - 7月35城商品房批准上市面积31.2万平米 环比降18.8% 销供比108.4% 环比降9.8个百分点[26] - 35城商品房平均出清周期45.4个月 一线城市33.8个月低于二线42.6个月和三四线48.7个月[26] 土地市场 - 7月百城土地供应建面1亿平米 环比降9.1% 成交建面0.88亿平米 环比降18.8%[36] - 百城平均溢价率6.54% 环比升1个百分点[36] - 2025年1-7月TOP100企业拿地总额同比增长34.3%[44] - 核心地块保持高溢价成交 土地市场延续缩量提质模式[36] 房企动态 - 克而瑞百强房企7月单月销售金额同比下滑25.2% 环比降38.9% 前7月累计销售金额同比下滑13.2%[41] - 7月50强房企平均拿地销售金额比46% 环比升14个百分点 拿地销售面积比39% 环比降4个百分点[44] - 绿城中国 中海地产拿地强度靠前[44] 板块表现 - 7月申万地产板块涨4.25% 跑赢沪深300的3.54%[49] - 截至2025年9月1日地产板块PE（TTM）65.1倍 估值处于近五年99.92%分位[49] - 7月上市50强房企涨跌幅前三：远洋集团 正荣地产 碧桂园 后三：华夏幸福 富力地产 禹洲集团[49] 重点公司 - 推荐关注受益好房子止跌回稳且分红稳定的华润置地 建发国际集团[3] - 拿地及产品力强的低估值品质房企：绿城中国 中国海外发展 滨江集团 越秀地产 招商蛇口 保利地产[3] - 股价处于相对底部的弹性标的贝壳及拥有优质持有物业的新城控股[3] - 持续看好净现金流及分红稳定的物管企业：华润万象生活 保利物业 招商积余 中海物业 绿城服务[3]