投资评级 - 优于大市（维持）[5] 核心观点 - 经营业务优化但开发业务承压 归母净利润同比下降45%[1] - 开发业务聚焦核心区域 一二线城市销售占比达89%[2] - 有序降债且债务结构安全 现金短债比1.74[2] - 经营性业务持续优化 商业租金收入同比增长5%[3] - 下调2025-2026年盈利预测 维持优于大市评级[3] 财务表现 - 2025上半年营业收入588亿元（同比增长25%） 归母净利润32亿元（同比下降45%） 核心净利润13亿元（同比下降71%）[1][8] - 分业务收入：开发业务455亿元（同比增长35%） 运营业务70亿元（同比增长3%） 服务业务63亿元（同比持平）[1][8] - 2025E-2026E预测：营业收入1050/890亿元 归母净利润53/55亿元 EPS 0.76/0.79元[3][16] - 毛利率：运营业务77.7% 服务业务30.0%[3] - 盈利指标：2025E市盈率11.5X 净资产收益率3.2%[4][16] 开发业务 - 2025上半年销售面积261万平方米（同比下降28.5%） 销售金额350亿元（同比下降31.5%）[2][10] - 区域销售占比：西部28% 长三角27% 环渤海24% 华南12% 华中10%[2][10] - 新增土储：4个项目 总建面25万平方米 权益地价15亿元[2][10] - 总土储2840万平方米（权益面积2113万平方米） 平均成本4207元/平方米[2][10] - 土储区域分布：环渤海36% 西部28% 华中17% 长三角12% 华南7% 高能级占比65%[2][10] 债务与流动性 - 剔除预收款资产负债率56% 净负债率51% 现金短债比1.74[2][12] - 债务结构：短期债务占比15.1% 外币债务占比14.0%（100%已做掉期）[2][12] - 到期债务：无2025年到期公开债 2026年到期境内债59亿元 无2026年底前境外到期债[2][12] 经营性业务 - 商业运营：89座商场 运营建面943万平方米 租金收入55亿元（同比增长5%） 出租率97%[3][15] - 物业管理：收入55亿元 在管面积约4亿平方米[3][15]