报告行业投资评级 - 看好(首次) [1] 核心观点 - 地产在宏观经济中的政策地位正在下降 广义房地产业GDP占比从2018年高点15.3%回落至2025年中12.2% 房地产投资对GDP增速的直接影响处于-1.0~-1.2%区间 住宅投资占GDP比重从7.4%高点下降至3.2% 较高点下降近60% 但降幅趋缓[4][8][13] - 房地产信用派生能力明显下降 开发商融资渠道受限 购房人主动降低杠杆 地方政府被迫缩表 旧模式中各方主体信用派生能力均下降[4][20][33] - 政策逻辑发生重大转变 从关注增量转向关注存量 从刺激向上转向下有托底 "止跌回稳"成为核心目标 房地产业GDP累计同比贡献率是重要判断指标[4][34][39] - 政策博弈交易难度增加 需进行偏左侧交易 在预期萌芽阶段入场 政策落地时兑现收益 市场学习效应使介入和兑现时间节点前移 未来政策力度和空间弱于2024年[4][53][64] 分章节总结 地产在宏观经济中的地位变化 - 广义房地产业GDP占比持续回落 从2018年15.3%下降至2025年中12.2% 回到2009年水平 狭义房地产业增加值占比从8.3%回落至6.4%[8][10] - 房地产投资对GDP直接影响未继续扩大 2022年转负达-1.3% 2023-2025年上半年处于-1.0~-1.2%区间[11][12] - 住宅投资占GDP比重经历充分调整 从2014年7.4%高点下降至3.2% 较高点下降近60% 继续下行空间有限[13][15] - 房企债务到期压力逐年下降 2025-2027年百强房企到期债务规模分别为7148亿元、6493亿元、5046亿元 境外债占比从29%降至20%[16][17] 信用派生能力下降分析 - 房企融资结构发生明显改变 信用类融资大幅退坡 新增融资基本为抵押类融资 某民营房企信用类融资占比从2019年48%下降至2024年9%[21][24][25] - 资产价格下行导致信贷收缩 70城房价指数与新购住房杠杆率基本同步波动 2022年起RMBS条件早偿率指数开始上行[26][27][30] - 地方政府信用扩张依赖土地 2024年土地出让金4.9万亿元 较2021年高点8.7万亿元下降44% 2025年上半年1.4万亿元 同比下降6%[31][32] 政策逻辑转变与空间 - 政策关注重点向存量倾斜 2025年中央城市工作会议明确"城市发展从增量扩张转向存量提质增效" 政策将在城市更新及解决存量土地和商品房等方面发力[35][36][37] - "止跌回稳"成为核心目标 2025年Q1和Q2房地产业GDP累计同比贡献率实现转正并维持在1.3%水平 较2024年明显好转[40][42] - 政策空间仍存但力度边际减弱 未来政策力度将弱于2024年"517"和"924"系列政策[49][51] 市场博弈交易学习效应 - 2024年两轮政策行情显示超额收益需偏左侧交易 "517"政策行情区间涨幅28.5% "924"政策行情首轮上涨区间最大涨幅46.7% 二轮上涨22.6%[53][54][57] - 市场预期分为混沌、萌芽、壮大、瓦解四个阶段 对应极差、冷淡、疑虑、亢奋市场情绪 较好介入时点是预期处于萌芽阶段[58][59][60] - 2025年博弈策略胜率下降 两次博弈尝试区间最大涨幅均为12% 未形成足够上涨空间[62][63] 投资建议与替代范式 - 政策博弈交易建议关注标的 开发商：金地集团、滨江集团、越秀地产、龙湖集团 中介公司：贝壳 物业公司：绿城服务、中海物业、万物云[68][69] - 优质商业资产价值重估逻辑 华润置地购物中心资产合理估值范围2559-2676亿元 较账面价值1831亿元重估增值728-845亿元 建议关注华润置地、新城控股、龙湖集团[74][77][80] - 红利类资产价值重估逻辑 以5%股息率为底线要求 最高100%分红率对应20X PE估值 建议关注绿城服务、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务[84][85]