报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] 报告核心观点 - 2025年8月土地市场热度回落 核心30城宅地成交建面单月同比大幅下降42%[1][3] - 2025年1-7月百城宅地成交呈现"量稳价升"态势 成交建面微增0.3%而楼面均价大幅上涨24%[1] - 房企拿地策略分化明显 TOP50房企新增土储价值同比增长36%但面积下降2%[2] - 核心城市土地市场占比显著 30城以52%的成交面积贡献了85%的成交总价[4] - 投资建议聚焦三条主线：产品力强的龙头房企、存量资源丰富的运营商和物业服务企业[5][117] 百城土地供需情况 - 2025年1-7月百城土地供应建面7.00亿平 累计同比-12.7%[11] - 2025年1-7月百城土地成交建面6.20亿平 累计同比-5.9%[11] - 住宅用地供应1.26亿平 累计同比-16.8%[21] - 住宅用地成交1.09亿平 累计同比+0.3%[1][21] - 一线城市供需比1.1 供应554万平(-15.5%) 成交508万平(-5.7%)[1][29] - 二线城市供需比1.1 供应5914万平(-3.2%) 成交5151万平(+11.1%)[1][39] - 三线城市供需比1.2 供应6126万平(-26.8%) 成交5216万平(-8.0%)[1][48] 土地成交价格表现 - 2025年1-7月百城土地成交楼面均价1715元/平 累计同比+19.3%[55] - 百城宅地成交楼面均价7391元/平 累计同比+23.7%[1][55] - 一线城市宅地楼面均价39229元/平 累计同比+37.5%[1][66] - 二线城市宅地楼面均价8336元/平 累计同比+19.0%[1][69] - 三线城市宅地楼面均价3360元/平 累计同比+12.4%[1][76] TOP50房企拿地分析 - 2025年1-8月新增土储价值6259亿元 累计同比+36.3%[2][81] - 2025年1-8月新增土储面积4254万平 累计同比-2.0%[2][86] - 新增土储价值前三：中海地产(664亿元) 绿城中国(615亿元) 保利发展(528亿元)[2][89] - 新增土储面积前三：中海地产(316万平) 绿城中国(283万平) 保利发展(256万平)[2][89] 核心30城市场表现 - 2025年8月成交宅地102宗(-22.1%) 建面607万平(-42.1%) 总价494亿元(-38.0%)[3][95] - 2025年8月楼面均价8145元/平(+7.0%) 整体溢价率6.3%(+1.4pct)[3][95] - 2025年1-8月成交宅地906宗(+19.4%) 建面6247万平(+3.4%) 总价7313亿元(+32.1%)[3][97] - 2025年1-8月楼面均价11707元/平(+27.8%) 整体溢价率12.9%(+7.9pct)[3][97] - 2025年1-7月核心30城宅地成交占比：建面占百城51.9% 总价占百城84.8%[4][103] - 核心6城(北京上海广州深圳杭州成都)宅地成交占比：建面占百城14.4% 总价占百城50.3%[4][103] - 2025年8月有2宗宅地溢价率超20% 分别位于深圳(溢价率34.81%)和南京(溢价率44.24%)[3][114][115] 投资建议方向 - 推荐产品美誉度高、销售排名提升的稳健龙头：保利发展、招商蛇口、中国金茂等[5][117] - 推荐存量资源丰富、具备运营核心竞争力的企业：华润置地、上海临港、新城控股等[5][117] - 看好物业服务行业长期发展空间：招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务等[5][117]