报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 报告核心观点 - 房地产总量仍将继续磨底 但核心城市市场已在底部拐点区域并将领先筑底回升 [2] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"的新发展赛道 推动布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻 [2] - 行业经营模式正由金融业转向制造业 将迎来PB-ROE的向上突破 [2] 行业数据表现 - 上周34城新房成交220.5万平米 环比下降3.3% 其中一二线环比下降1.5% 三四线环比下降25.4% [2][3] - 9月34城新房成交同比上升11.6% 较8月上升44.1个百分点 其中一二线同比上升13% 三四线同比下降3% [2][4] - 上周13城二手房成交94.7万平米 环比上升29.3% 9月累计成交同比上升28.3% 较8月环比上升29.3% [2] - 15城住宅可售面积8930.9万平米 环比上升0.04% 3个月移动平均去化月数22.3个月 环比下降0.2个月 [2][17] 政策动态 - 深圳优化房地产政策 罗湖 宝安等8区放开限购 深户及社保1年非核心区不限套数 [2][27] - 福州拟放宽公积金提取期限至3年内 支持购买车库和更新电梯提取 [2][27] - 建发以23.2亿元竞得上海青浦 闵行 普陀等地块 合计出让面积7.8万平方米 [2][27] 公司动态 - 金地集团8月销售金额22.2亿元 同比下降58.9% 销售面积18.0万平方米 同比下降51.9% [2][34] - 中国金茂每股派发0.03港元 华发股份每股派发0.02元 [2][34] - 华发股份回购1.3亿元/2572万股 招商蛇口回购4.3亿元/4480万股 [2][34] - 贝壳-W耗资约2799万美元回购约460万股 万物云半年度派息每股约0.951元 [37] 板块表现 - SW房地产指数下跌1.48% 相对沪深300收益-0.67% 在31个板块中排名第24位 [2][40] - 物业管理板块平均下跌1.48% 相对收益-0.67% 表现弱于大市 [2][45] - 主流AH房企25/26年PE均值分别为16.5/14.4倍 物管25/26年PE均值分别为13.8/12.4倍 [2] 投资建议 - 推荐产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [2] - 推荐低估值修复房企：新城控股 越秀地产 招商蛇口 龙湖集团 中海外发展 保利发展 华发股份 [2] - 推荐二手房中介：贝壳-W 关注我爱我家 [2] - 推荐物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [2]