行业投资评级 - 投资评级为看好，并维持该评级 [10] 核心观点 - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高 [4] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [4] - 当前股票位置较底部的溢价并不大，市场整体估值抬升提供了补涨空间 [4] - 重视具备轻库存、好区域和产品力的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [4] 政策分析 - 北上深逐步放开外围限购，效果相对有限，但可能意味着新一轮宽松的开启 [2][8] - 核心区域放开限购对边际影响更大，尤其高端新房市场价格天花板将进一步抬升，但未必能逆转趋势 [2][8] - 结构性工具定向降低房贷利率未超越当前政策框架，住房是最大的消费 [2][8] - 公积金存贷利率有较大下调空间，本轮下降过程偏慢，预留了相机抉择余地 [2][8] - 核心城市旧改货币化有助于扩大当期需求，但实际落地进度偏慢 [8] - 大规模收储可缓解买卖市场供需压力，但可能加大后续租赁市场供给压力 [2][8] - 深圳优化限购政策：福田、南山、宝安（新安）深户限购2套，非深户1年社保限购1套；罗湖、宝安（不含新安）等区域深户或非深户1年社保不限套数；盐田、大鹏新区取消限购；房贷利率不再区分首套和二套 [6][17] 市场表现 - 本周长江房地产指数-0.68%，相对沪深300超额收益+0.13%，行业排名16/32 [5][15] - 年初至今长江房地产指数+5.29%，相对沪深300超额收益-8.07%，行业排名26/32 [5][15] - 开发类和物管类以下跌为主，收租类有涨有跌 [5] - 华润置地年初至今涨幅45.46%，中国海外宏洋集团涨幅37.71% [15] - 碧桂园服务年初至今涨幅24.12%，万物云涨幅27.50% [15] 销售数据 - 37城新房成交面积四周滚动同比-14.9%，较上周+2.1pct [7][18] - 17城二手房成交面积四周滚动同比+6.1%，较上周+3.0pct [7][18] - 年初至今37城新房成交面积累计同比-6.2%，17城二手房累计同比+14.4% [7][18] - 9月截至5日，37城新房成交面积当月同比-4.4%，17城二手成交面积当月同比+27.1% [7] - 12城新房及二手合计成交面积当月同比+14.7% [7] - 一线城市新房成交面积四周滚动同比-17.4%，二手房+2.1% [18] - 三四线城市新房成交面积四周滚动同比-35.8%，二手房+7.8% [18] 政策动向 - 住建部召开2025年部机关法治工作会议，重点部署高质量编制"十五五"住房城乡建设立法规划 [6][17] - 要求深刻领悟党中央决策部署战略意图，强化顶层设计和统筹谋划 [6][17]