行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 上海楼市呈现明显的周期性与结构性分化特征 当前处于震荡期 [6] - "CAZ"和"一江一河"是未来区域发展的重要方向 规划区域房价抗跌性显著优于全市平均水平 [2][6] - 2025年1-5月新房成交量同比转正+5% 二手房成交量同比大幅增长+36% [6] - 内环内、140-180平次新房及规划板块相对抗跌 [2][6] - 新房去化压力集中在外环外刚需产品 二手房去化压力在中环内改善型产品 [3][6] 周期演变 - 截至2025年5月末上海存量小区2.75万个 82%楼龄超20年 存量房屋962万套 64%楼龄超20年 [6][14] - 浦东新区20年以上楼龄小区占全市存量小区比重14.4% 静安区7.3% 房龄结构问题突出 [6][14] - 2000年商品住宅成交均价3157元/平 2006年达7039元/平 2021年突破4万元/平 [6] - 2024年新房成交面积1357万平 不足2007年峰值3279万平的一半 [6][26] - 2007年至今经历五轮上行周期和四轮下行周期 政策调控对周期影响显著 [6] 区域规划 - CAZ（中央活动区）总面积75平方公里 占全市1.18% 贡献25%的GDP [6] - CAZ区域2025年1-5月二手房均价10.0万元/平 较峰值跌幅10% 低于全市20%的跌幅 [6] - 黄浦江沿岸板块二手房均价7.9万元/平 较峰值跌幅11% [6] - 苏州河沿岸板块二手房均价8.2万元/平 较峰值跌幅11% [6] - 黄浦区房价跌幅仅5% 崇明区跌幅达22% [6] 成交量分析 - 2025年1-5月外环内新房销售占比提升 内外环间占比达34% [6] - 开盘去化率2025年1-5月均值54% 高于重点30城均值40% [6] - 改善型产品韧性显著 2024年高端改善及2025年1-5月120-140平产品销量增长明显 [6] - 二手房中环以内成交同比涨幅超40% 140-240平户型成交同比涨幅超60% [6] - 次新房成交占比逐步提升 [6] 房价表现 - 2025年5月新房房价环比+0.7% 二手房环比-0.7% [6] - 新房成交均价92119元/平处于历史高位 二手房价格指数较高点下降30.6% [6] - 内环内新房2024年价格上涨明显 2025年1-5月中外环间及郊环外价格回升 [6] - 240平以上大户型新房价格涨幅最为显著 [6] - 二手房90平以下刚需产品跌幅最大 300平以上及140-180平产品跌幅最小 [6] 库存结构 - 2025年5月末总库存3906万平 去化周期14.9个月 [6] - 新房狭义库存758万平 去化周期8.2个月 80%集中在外环外 [6] - 二手房库存3149万平 去化周期18.4个月 占整体库存81% [6] - 内中环间新房去化周期仅5个月 120-240平产品去化周期最短仅2.3个月 [6] - 中环以内二手房去化压力大 2000-2009年建成住房去化周期达20个月 [6] 供需错配 - 中环内超九成房源为二手房 90平以下刚需产品超九成房源为二手房 [6] - 外环外新房库存占比80% 但需求相对不足 [6] - 改善型二手房库存去化压力大 与新房市场形成结构性反差 [6]