行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[1] 核心观点 - 房地产行业整体仍处于缩表进程，但重点房企表现显著优于行业水平，拿地力度明显改善，政策环境以"止跌企稳"为目标，市场正朝着止跌回稳方向迈进 [5][6][7][8] 2025年半年报房地产板块业绩综述 利润表 - A股房地产板块实现营业收入7128亿元，同比下降11.6%，降幅较2024年同期收窄10.1个百分点 [5][16] - 归母净亏损383亿元，较2024年同期多亏264亿元，亏损幅度扩大 [5][16] - 重点房企实现营收8109亿元，同比小幅下降0.8%，归母净利润194.7亿元，同比下降37.7%，表现显著优于行业 [16] - 板块整体毛利率为14.5%，同比下降0.5个百分点，创历史同期新低 [18] - 重点房企毛利率为15.1%，同比下降0.3个百分点 [18] - 营收口径销售管理费用率为5.7%，同比下降0.07个百分点 [25] - 板块计提资产减值损失177.7亿元，较2024年同期多计提86.1亿元 [25] - 部分重点房企表现亮眼，如滨江集团营收同比增长87.8%，归母净利润同比增长58.9%；城建发展营收同比增长95.7%，归母净利润同比增长541.9% [32][37] 资产负债表 - A股房地产板块总资产规模9.19万亿元，同比下降10.2%，总负债6.90万亿元，同比下降10.0%，归母净资产1.35万亿元，同比下降13.6%，缩表态势持续 [38] - 重点房企总资产规模9.24万亿元，同比下降7.94%，总负债6.36万亿元，同比下降10.57%，缩表速度更快 [38] - 板块有息负债2.91万亿元，同比下降3.3%，现金短债比为0.79，较2024年末下降0.04 [44] - 重点房企有息负债2.45万亿元，同比下降1.31%，现金短债比为1.54 [44] 投资拿地 - 16家重点房企合计拿地金额3999亿元，相当于2024年全年的72%，拿地力度回升至41% [6][50] - 拿地强度较高的房企包括中国金茂（92%）、建发国际集团（84%）、滨江集团（61%）、绿城中国（52%）、华润置地（43%） [6][50] - 拿地集中在核心一二线城市，一线城市拿地金额2649亿元（占比66%），二线城市1238亿元（占比31%） [52][53] 融资端 - 房企融资成本持续下行，部分重点房企融资成本已降至3%以下，如中国海外发展、华润置地、招商蛇口、保利发展 [54] - 万科A、绿城中国、城投控股、龙湖集团、金地集团、滨江集团、越秀地产融资成本落在3%-4%区间 [54] 2025上半年行业宏观分析 统计局数据 - 全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2% [57][61] - 房屋新开工面积30364万平方米，同比下降20.0% [57][58] - 房屋竣工面积22567万平方米，同比下降14.8% [57][59] - 新建商品房销售额44241亿元，同比下降5.5% [57][59] - 房地产开发企业到位资金50202亿元，同比下降6.2%，其中国内贷款8245亿元（同比增长0.6%），定金及预收款14781亿元（同比下降7.5%），个人按揭贷款6847亿元（同比下降11.4%） [60][65][66][71] 政策端 - 中央政策以"止跌企稳"为目标，托底为主，未出台强刺激性政策，强调城市更新、改善型住房、去库存和"好房子"建设 [7][67][73][75] - 地方政策与中央同频共振，大多数城市限购、限贷、限售已完全放开，部分城市出台创新举措如低月供金融产品、公积金缴存创新、共有产权商品房、现房销售制度等促进需求释放 [7][76][77][78] 投资建议 - 推荐三类标的：布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企（建发国际集团、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团）；住宅与商业地产双轮驱动房企（华润置地、新城控股、龙湖集团）；服务品质突出的优质物管标的（华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业） [8][80]