投资评级 - 报告给予公司买入评级 目标价48 50港元 较当前股价42 24港元有15 0%上涨空间 [2][4] 核心观点 - 公司商管航道龙头地位巩固 物管航道提质增效 持续高比例派息 [4] - 2025年上半年核心净利润同比增长15 0%至20 1亿元 核心净利润率提升1 4个百分点至23 6% [4] - 商业运营服务毛利率达66 1% 购物中心零售额同比增长21 1%至1220亿元 同店可比增长9 7% [4] - 物管航道城市空间收入同比增长15 1% 收入占比提升至18 4% [4] - 公司收购华润通整合会员资源 孵化第二增长曲线 [4] - 依托华润集团及华润置地优势 实现全业态覆盖和协同发展 [4] 财务表现 - 2025年上半年收入85 24亿元 同比增长6 5% 整体毛利率37 1%同比提升3 1个百分点 [4] - 预计2025-2027年归母净利润分别为40 0亿元 46 0亿元 52 6亿元 同比增长10 2% 14 9% 14 4% [3][4] - 2025-2027年每股盈利预计1 75元 2 01元 2 30元 [3] - 中期派发股息每股0 53元 特别股息每股0 35元 按核心净利润口径派息率达100% [4] 业务运营 - 商管航道收入32 7亿元同比增长14 6% 在营购物中心125个 平均出租率97 1%较2024年底提升0 4个百分点 [4] - 53个在管项目零售额排名当地市场第一 104个排名当地市场前三 [4] - 业主端租金收入147亿元同比增长17 2% NOI同比增长18 0%至100亿元 [4] - 期末总合约面积4 7亿平方米 总在管面积4 3亿平方米 第三方占比59 3% [4] - 城市空间在管面积1 27亿平方米 占全业态在管面积30 2% 合同回款率83 8%同比增长1 1个百分点 [4] 估值预测 - 采用分部估值法 给予物管业务2025年15倍市盈率 商管业务30倍市盈率 [4] - 当前股价对应2025年预测市盈率21 8倍 2026年19 0倍 2027年16 6倍 [3] - 总市值964 13亿港元 已发行股本22 83亿股 [2]