报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 二季度以来房地产销售与投资等基本面数据均明显走弱 推动房地产市场"止跌回稳"仍是当前行业的主要目标 [8] - 北京 上海 深圳在承压的销售市场中先后优化限购与信贷政策 预计对局部地区市场情绪有阶段性提振 但政策对于销售量价的改善效果仍待观察 [8] - "高质量开展城市更新"已经成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 各地也将加速出台城市更新相关行动方案 [8] - 流动性安全 重仓高能级城市 产品力突出的房企更具备α属性 得益于化债 政策纾困 销售改善等多重逻辑下的困境反转标的具备更大的估值修复弹性 [8] 重点城市新房市场跟踪 - 40个城市新房成交面积184.9万平方米 环比下降16.0% 同比上升5.2% [8][19] - 一 二 三四线城市新房成交面积环比增速分别为6.5% -22.7% -21.6% [8][19] - 一 二 三四线城市新房成交面积同比增速分别为6.6% 15.7% -17.6% [8][19] - 12个城市新房库存面积11256万平方米 环比增速0.04% 同比增速-14.5% [8][43] - 一 二 三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.9 15.7 72.1个月 [8][43] 重点城市二手房市场跟踪 - 18个城市二手房成交面积138.8万平方米 环比下降11.3% 同比上升6.8% [8][51] - 一 二 三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-9.2% -12.8% -9.9% [8][51] - 一 二 三四线城市二手房成交面积同比增速分别为0.6% 17.1% 4.5% [8][51] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积1548.0万平方米 环比上升37.0% 同比下降19.0% [8][64] - 成交土地总价260.4亿元 环比上升74.5% 同比下降47.7% [8][64] - 成交土地楼面均价1681.9元/平 环比上升27.4% 同比下降35.4% [8][64] - 百城成交土地溢价率1.4% 环比下降1.1个百分点 同比下降1.3个百分点 [8][64] - 百城成交住宅土地规划建筑面积257.3万平方米 环比上升101.1% 同比下降21.2% [8][82] - 百城成交住宅土地总价167.5亿元 环比上升231.7% 同比下降28.4% [8][82] - 百城成交住宅土地楼面均价6509.4元/平方米 环比上升64.9% 同比下降9.1% [8][82] 房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量83.3亿元 环比上升125.0% 同比下降49.2% [8][119] - 总偿还量103.5亿元 环比下降18.5% 同比下降28.8% [8][119] - 净融资额-20.2亿元 [8][119] - 债券发行量最大的房企为华润置地 铁建房地产 黑牡丹 发行量分别为30.0 20.9 10.0亿元 [8][119] 板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益-1.5% 较上周下降1.4个百分点 [8][102] - 房地产行业相对收益-0.7% 较上周上升2.1个百分点 [8][102] - 房地产板块PE为30.05X 较上周下降0.62X [8][102] 投资建议 - 建议关注四条主线：1）基本面稳定 在一二线核心城市的销售和土储占比高 在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团 华润置地 越秀地产 建发国际集团 [8][129] - 2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的"小而美"房企：保利置业集团 城投控股 [8][129] - 3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股 金地集团 龙湖集团 [8][129] - 4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W 我爱我家 [8][129]