报告投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3][4] 核心观点 - 广义住房需求已见底但量价未进入正向循环 房地产总量预计继续磨底 核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [4] - "好房子"政策将推动新产品、新定价、新模式发展赛道 助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点 [4] - 房企经营模式正由金融业转向制造业 有望迎来PB-ROE向上突破 [4] - 推荐产品力房企、低估值修复房企、二手房中介及物业管理四类标的 [4] 行业数据总结 - 新房成交周环比下降11.9% 一二线下降12.1% 三四线下降7.9% [4][5] - 9月新房成交同比上升10.3% 较8月提升21pct 一二线同比上升14.7% 三四线同比下降27.5% [4][8] - 二手房成交周环比上升22.7% 9月累计同比上升24.3% 较8月提升16.8pct [4][13] - 15城可售面积环比微增0.03% 达8934.7万平米 去化月数环比增加0.3个月至22.6个月 [4][22] 政策动态总结 - 国务院批复要素市场化改革试点 要求提高土地配置效率并建立统一土地市场 [4][29] - 深圳多家银行下调二套房贷利率40个BP 河南推出购房补贴及公积金贷款额度上浮10%措施 [4][29] - 安徽调整公积金贷款额度 正常缴存最高可贷120万元 [4][29] 公司动态总结 - 8月房企销售分化显著：越秀地产销售额同比下降45.0% 华润置地下降13.2% 龙湖集团下降27.3% 新城控股下降36.8% [4][35] - 碧桂园重新被纳入港股通标的名单 [4][35] - 贝壳-W本周回购268万股 耗资约1746万美元 [38] 板块表现总结 - 房地产板块上周上涨5.98% 相对沪深300超额收益4.6% 在31个板块中排名第2 [4][41] - 物业管理板块平均上涨4.3% 相对收益2.92% [4][46] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为17.8/15.5倍 物管板块25/26年PE均值分别为14.7/13.2倍 [4][45][52]