行业投资评级 - 维持房地产行业"买入"评级 [1][6] 核心观点 - 北上深优化限购及公积金政策后 上海新房需求释放明显 北京深圳二手房成交回升 [1][3][4][6] - 9月新房和二手房成交面积同比转正 30大中城市新房成交面积同比增长6.8% 13城二手房成交面积同比增长7% [5] - 政策短期内对需求形成支撑 但持续性仍需观察 房价止跌回稳需更大力度政策支持 [6] - 建议关注头部房企如保利发展及头部中介机构如我爱我家 [6] 政策效果观察 - 北京近一周二手住宅日均成交469套 同比增长8.2% 新房日均成交85套 同比增长6.4% [3] - 北京8月新政后 近一周新房日均成交较新政前一周增长18% 二手房增长25% [3] - 上海近一周二手房日均成交674套 同比增长26% 新房日均成交335套 同比增长18% [3] - 上海8月25日新政后 近一周新房日均成交较新政前一周增长43% 二手房增长9% [3] - 深圳近一周二手房日均成交167套 同比增长26% 新房日均成交52套 同比下降4% [4] - 深圳9月5日新政后 近一周新房日均成交较新政前一周增长8% 二手房增长20% [4] 成交数据表现 - 30大中城市近一周新房成交面积同比增长8.3% 9月累计同比增长6.8% [5] - 分城市看 近一周一线城市新房成交面积同比增长13% 二线增长13.8% 三线下降7.6% [5] - 9月累计一线城市新房成交面积同比增长4.1% 二线增长10.6% 三线增长2.4% [5] - 1-9月累计一线城市新房成交面积同比下降0.2% 二线下降9.5% 三线下降4.6% [5] - 13城近一周二手房成交面积同比增长13% 9月累计同比增长7% [5] - 1-9月二手房累计成交面积同比增长12% 涨幅与1-8月持平 [5] 投资建议方向 - 关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企 如保利发展 [6] - 关注受益于二手房交易占比提升的头部中介机构 如我爱我家 [6]