行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 二季度以来房地产销售与投资等基本面数据均明显走弱 9月至今的楼市成交仍然较弱 考虑到去年四季度销售基数相对较高 成交或持续面临压力 推动房地产市场"止跌回稳"仍是当前行业的主要目标 [6] - 8月以来北京 上海 深圳在承压的销售市场中先后优化限购与信贷政策 对局部地区市场情绪有阶段性提振 北京 上海政策前后一个月新房成交量同比分别增长17% 24% 二手房成交量同比分别增长1% 2% 但政策对于销售量价的改善效果的持续性仍待观察 [6] - "高质量开展城市更新"已经成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 各地也将加速出台城市更新相关行动方案 [6] - 流动性安全 重仓高能级城市 产品力突出的房企或更具备α属性 得益于化债 政策纾困 销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性 [6] - 现阶段建议关注四条主线 [6][135] 重点城市新房市场跟踪 - 40个城市新房成交面积为155.5万平方米 环比下降15.9% 同比下降2.9% 同比增速较上周下降8.0个百分点 [6][17] - 一 二 三四线城市新房成交面积环比增速分别为-19.2% -10.1% -23.9% 同比增速分别为-8.0% 16.1% -30.9% [6][17] - 12个城市新房库存面积为11288万平方米 环比增速为0.3% 同比增速为-14.0% [6][40] - 一 二 三四线城市新房库存面积环比增速分别为0.3% 0.3% -0.2% 同比增速分别为-12.3% -19.4% -0.05% [40] - 12个城市新房库存面积去化周期为19.3个月 环比上升0.5个月 同比上升1.1个月 [6] - 一 二 三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.0 16.6 79.2个月 环比分别上升0.2 0.9 7.1个月 一 三四线城市同比分别上升1.6 7.7个月 二线城市同比下降0.3个月 [6][40] 重点城市二手房市场跟踪 - 18个城市二手房成交面积为147.7万平方米 环比上升6.5% 同比上升1.2% 同比涨幅较上周收窄5.5个百分点 [6][46] - 一 二 三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-9.8% 21.9% -12.7% 同比增速分别为-9.9% 33.9% -35.7% [6][46] - 一线城市同比增速较上周下降10.5个百分点 二线城市同比涨幅较上周扩大16.8个百分点 三四线城市同比增速较上周下降40.3个百分点 [6] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积为1247.0万平方米 环比下降19.4% 同比下降19.1% [6][61] - 成交土地总价为281.7亿元 环比上升8.2% 同比上升54.1% [6][61] - 成交土地楼面均价为2259.1元/平 环比上升34.3% 同比上升90.6% [6][61] - 百城成交土地溢价率为0.8% 环比下降0.6个百分点 同比下降2.3个百分点 [6][61] - 百城成交住宅土地规划建筑面积为273.1万平方米 环比上升6.1% 同比上升57.4% [84] - 成交住宅土地总价为214.0亿元 环比上升27.8% 同比上升228.3% [84] - 成交住宅土地楼面均价为7834.4元/平方米 环比上升20.4% 同比上升108.5% [84] - 百城成交住宅类用地溢价率为1.8% 环比下降3.9个百分点 同比下降0.2个百分点 [84] 房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量为79.4亿元 环比上升8.3% 同比下降7.0% [6][123] - 总偿还量为74.1亿元 环比下降32.7% 同比下降4.9% [6][123] - 净融资额为5.3亿元 [6][123] - 债券发行量最大的房企为首开集团 广州城建 海恒集团 发行量分别为19.0 15.0 12.8亿元 [123] - 债券偿还量最大的房企为广电地产 珠江实业 任城融鑫 偿还量分别为16.4 20.0 12.2亿元 [123] 板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为6.0% 较上周上升7.5个百分点 [6][106] - 房地产行业相对收益（相对沪深300）为4.6% 较上周上升5.3个百分点 [6][106] - 房地产板块PE为31.53X 较上周上升1.48X [6][106] - A股涨跌幅靠前的三家公司依次为滨江集团 华侨城A 新城控股 涨跌幅分别为11.0% 10.2% 9.4% [113] - 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为碧桂园 融创中国 龙湖集团 涨跌幅分别为37.5% 17.6% 15.4% [113] 投资建议关注标的 - 基本面稳定 在一二线核心城市的销售和土储占比高 在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团 华润置地 越秀地产 建发国际集团 [6][135] - 从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的"小而美"房企：保利置业集团 城投控股 [6][135] - 经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股 金地集团 龙湖集团 [6][135] - 受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W 我爱我家 [6][135] 行业政策梳理 - 自然资源部表示将细化完善低效用地认定标准 推动城镇低效用地腾退和主动退出 推进国有企事业单位存量土地的盘活利用 鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地 [3][102] - 河南出台12条楼市新政 涉及加大购房补贴力度 优化了住房公积金政策 各地在原有政策基础上可将公积金个人贷款额度再上浮10% 最高贷款额不超过购房总价款与首付款差额 [3] - 深圳进一步优化调整房地产政策措施 涉及分区优化调整居民购买商品住房政策 分区优化调整企事业单位购买商品住房政策 优化调整个人住房信贷政策 [103] - 杭州余杭区对购买特定区域新建商品住宅的家庭提供4万元补助 对购买非住宅新建商品房的单位和个人按实际缴纳契税的50%给予补助 [103]