行业投资评级 - 投资评级为看好，并维持该评级 [8] 核心观点 - 房地产开发和销售各项指标累计同比降幅均扩大，核心城市二手房价压力依旧较大，止跌回稳压力加大 [2][7][11] - 自下而上的新一轮政策宽松逐步启动，8月以来北京、上海、深圳陆续放松限购，后续常规政策仍有空间，超常规政策也有较大回旋余地 [2][7][11] - 标的层面，基本面主线首选库存压力小且产品力相对突出的优质房企，弹性主线可适当下沉至边际改善型和债务重组型房企 [2][11] - 低利率和资产端匮乏等背景下，具备稳定现金流和潜在高股息的商业地产、物业管理和经纪等领域的龙头企业，仍是中长线配置机会 [2][11] 销售表现 - 2025年1-8月全国商品房销售额同比下降7.3%，销售面积同比下降4.7%，累计同比降幅扩大 [11][12] - 8月单月销售额同比下降14.0%，销售面积同比下降10.6%，销售额环比表现略好于2020-2024年均值 [11][12] - 8月70城新房价格指数环比下跌0.3%，二手房价格指数环比下跌0.6%，新房跌幅环比持平、二手房跌幅环比扩大 [11] - 一线城市新房价格指数环比下跌0.1%，二手房价格指数环比下跌1.0%，新房和二手房价格表现明显分化 [11] - 截至8月，除成都外其他城市二手房价格指数均已跌破去年9月水平 [11] 开竣工表现 - 2025年1-8月新开工面积同比下降19.5%，8月单月同比下降20.6%，累计和单月同比降幅均扩大 [11][12] - 2025年1-8月竣工面积同比下降17.0%，8月单月同比下降21.4%，累计同比降幅扩大，单月同比维持较大降幅 [11][12] - 从近几年销售降幅来推演，竣工双位数下降预计仍将延续，反映自然竣工周期见顶回落 [11] 资金与投资表现 - 2025年1-8月房企到位资金累计同比下降8.0%，8月单月同比下降11.9%，累计同比降幅扩大、单月同比降幅略收窄 [11][12] - 8月国内贷款同比增长1.1%，自筹资金同比下降11.7%，定金及预收款、个人按揭贷款分别同比下降15.2%和19.5% [11][12] - 2025年1-8月房地产开发投资完成额同比下降12.9%，8月单月同比下降19.5%，累计降幅和单月降幅环比均有扩大 [11][12] 年度展望 - 预计2025年全年开竣工和投资仍将双位数下降，在上半年拿地支撑下，开工降幅可能有一定收敛 [11] - 销售表现则取决于后续政策力度与效果，大概率仍有接近双位数左右的下降，但较去年全年降幅有一定收窄 [11]